摘要：基于商业地产运作的特殊性，对比其他类型的地产租赁， 商业地产租赁更侧重关注商业地产特有的因素（以大型商业综合体为例），例如开业率、提成租金、租户品牌、装修风格、营业时间等。因此商业地产租赁合同的条款设置常常具有其内在的商业逻辑。商业地产租赁合同律师在起草、审查合同时，除了需考虑法律法规的规定之外，还应了解特定条款的商业背景、原因及目的，方能为客户提供更符合其商业需求的法律服务。本文中，笔者摘选商业地产租赁合同的主要条款，结合实务经验从法律及商业角度对其进行进一步的探讨与解析，希望能对相关从业人员有所裨益。

一、租赁期限条款
（一）条款解析
租赁期限，即租赁合同当事人约定出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的期限。租赁期间的计算以租赁房屋从出租人向承租人的转移占有（租赁房屋的交付）为起点，以租赁房屋从出租人向承租人的转移占有（租赁房屋的返还）为终点，两者在日期上一般分别对应“交付日”与“清退日”。《合同法》第二百一十四条规定：

“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”即，租赁期限最长可约定为二十年。

在商业租赁中，租赁期限一般由“免租期”与“计租期”构成。“免租期”，亦有称为“装修期”，其设置的商业逻辑是承租人在对租赁房屋进行装修的期间，并未实际利用租赁房屋产生收益，因此出租人在该期间免收租金。但“免租期”不一定等于“装修期”，对于租赁期限较长的承租人，出租人也可能在租赁期限的中间年份（例如第2、3年）给予承租人首月的“免租期”优惠，此种情况应在条款中注意予以区分。“计租期”，即承租人实际向出租人缴纳租金的期间，一般设置开始计收租金之日为“计租日”。

《合同法》及相关法律法规中并没有针对“免租期”、“计租期”、“计租日”等概念的规定，“免租期”、“计租期”系根据实务操作设立的商务概念。“免租期”的计算一般以“交付日”为起点，以当事人约定的免租期限届满之日为终点。“计租期”的计算一般以免租期限届满之次日（即“计租日”，往往与“开业日”为同一天，也可能先于“开业日”）为起点，以“清退日”为终点。前述期间、日期的关系详见下图：

（二）注意事项
1．租赁期限与合同期限的区别：租赁期限不等于合同期限。 合同期限一般早于租赁期限起算，例如在定制租赁中出租人需要根据承租人的定制改装方案预留较长时间进行定制改装再行交付，使得合同期限的起算远早于租赁期限的起算；而合同期限一般也晚于租赁期限终止，例如租赁物的清理返还、费用的结算、工商登记的注销等后续工作通常约定在清退后的合同期限内完成。

2．“免租期”与租赁期限的关系：虽然法律法规未对“免租期”进行相应界定，但基于租赁房屋实际已经交付的状态，且由于“免租期”内承租人已开始履行租赁合同约定的租赁期限内合同义务，例如需支付相关费用（如实际产生的公共事业费等），因此将“免租期”约定包含在租赁期限内更为妥当。另，租赁期限的提前届满亦会对“免租期”产生影响，如因承租人原因导致合同提前终止，则承租人已经享有的“免租期”需按一定比例承担相应的租金。

3．“免租期”与“开业日”的关系：“开业日”通常在“免租期”之后，并与“计租日”为同一天。但如果承租人提前完成装修提前开业，因承租人已实际使用租赁房屋并产生收益，出租人可约定“免租期”提前结束，并提前开始计租（按较低租金标准，自合同约定的“计租日”起按正常租金标准收取）。

4．明确各期间、日期的定义：由于“免租期”、“计租期”、“计租日”等均为商务创设概念，法律层面没有详尽的规定与解释，在拟定租赁合同时就应当在条款中进行约定，避免该等定义模糊或疑义进而致使租赁期限条款产生争议。其次，在约定各期间、日期的具体时间时，应注意避免冲突，例如“交付日”应设置在“免租期”之前，“免租期”届满之日不应超过“计租日”等。

5．统一“开业日”：在大型商业综合体项目中，出租人为达到“开业日”的聚集效应，通常会确定统一“开业日”，要求各租户在当日统一开业，以营造统一亮相的商业效果。在确定“开业日”后，出租人可根据各租户的经营规模、装修预期时间分别商谈“开业日”前的“免租期”，通过“免租期”来调节“开业日”，达到统一开业的商业目的。此外，为了确保开业率，出租人甚至会对承租人逾期开业约定较高的违约金。

6．开业率与额外免租期的关系：如前所述，出租人通常要求承租人统一开业，或在特定期限内不得擅自停业；相反，承租人有时也会要求出租人承诺开业率达到一定比例。因开业率将决定商业综合体的商业规模、消费者数量等，如大厦整体或整层开业率未达到某个比例，也将影响承租人的营业收入。因此特定承租人，特别是国际连锁品牌，通常会关注开业率的问题。若整体开业率不足，则承租人将要求出租人给予额外免租期。

二、计租面积条款
（一）条款解析
商业地产租赁合同中出租人靠让渡租赁房屋的使用权获得租金收益，通常双方当事人会约定租金单价（通常按租赁房屋面积每月每平方米计算），再乘以计租面积得出每月基本租金。因此，在双方当事人最初洽谈租赁意向之初，“计租面积”往往是双方最先关注的商务条件之一。但同“免租期”一样，“计租面积”仅为商务概念，并非法定概念。双方当事人可就“计租面积“的核算基础进行谈判协商，而不由法律过多介入限制。

实务中，商业地产租赁合同中常采用的计租面积核算基础有“建筑面积”、“使用面积”等。《建筑工程建筑面积计算规范》第2.0.1条将“建筑面积”定义为建筑物(包括墙体)所形成的楼地面面积，并在第3.0.27条①中列举了10项不应计入建筑面积的项目。同时，《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）第3.1.2条将“房屋建筑面积”定义为“房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。”第3.1.3条将“使用面积”定义为“房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。”可见，各个“面积”的定义纷繁复杂，为避免争议，通常于条款中约定计租面积以测绘报告得出的建筑面积数据为准，并约定可能发生的面积误差和补差，以及相应的补偿赔偿问题。

（二）注意事项
1．定义“计租面积“：“计租面积”的核算基础看似没有相关规定或定义能够清晰界定，但实务中，可以通过约定承租人承租房屋的可独占使用范围同时直接约定相应面积的数值、约定计算依据（例如测绘报告）、约定可能发生的面积误差和补差的处理方式（例如以双方确认的测绘报告为准，不进行计租面积调整；或约定面积仅作预测面积，误差比在±X%之内不做调整，如果超出±X%则当事人以实测面积为准）等方式对计租面积进行一个清晰明确的界定，避免产生争议。

2．租金与物业管理费计收标准：租金与物业管理费的计收基础不一定约定为统一的面积，例如租金的收取按照约定的计租面积，而物业管理费的收取按照建筑面积，也是实务中常见的处理方式。

三、租金条款
（一）条款解析
租金指出租人向承租人收取的转让资产使用权的补偿款。商业地产租赁中出租人向承租人计收租金主要有以下三种模式：

（1）固定租金方式，无论承租人经营状况如何，每个租期承租人均应向出租人缴纳固定数额（一般依据计租面积×租金单价确认）的租金；

（2）提成租金方式（也叫扣点分成），出租人与承租人双方约定分成点数和租赁面积，然后在约定期间按营业额乘以分成点数计收租金的方式；

（3）固定租金结合提成租金的方式（也叫保底分成），保底分成方式是固定租金方式与提成租金方式的结合，是指出租人与承租人双方约定一个固定的保底租金，再约定一个分成租金，按租期计算，以孰高者为准。

出租人在租赁关系中承担的风险三者由小到大依次为固定租金方式、固定租金结合提成租金的方式、提成租金方式。但商业地产租赁需要考虑整个商业综合体的运营与管理，出租人应根据实际情况综合运用租金计收方式进行整体招商，例如前期出于引入大型商户与培育市场的需要，可以约定前期采用提成租金方式，出租人承担一定的经营风险并让利于承租人，约定后期运营稳定后再转换为其他租金计收方式。

（二）注意事项
1．提成租金方式或固定租金结合提成租金方式的计算方式：如果采用提成租金方式或固定租金结合提成租金方式，提成租金部分的计算方式是“营业额×提成比例”，对于营业额就要尽可能详尽地描述清楚，使承租人通过租赁房屋所获得的收入最大化的体现在租金收益的计算基础——营业额之中。

一方面，通过正向约定营业额应当包含利用商铺出售的各种货物的收入，提供服务与咨询的服务费与咨询费；使用商铺而得到的非商业性收入；承租人或其雇员、代理人、被特许人或任何与商铺相关的人员利用商铺从事交易获得的收入；其他与该商铺相关的收入。另一方面，也可以通过反向的排除对营业额进行约定，例如约定除了下述项目及类似款项不计入销售额之外，其余收入均计入营业额：

（1）为承租人经营上的需要，承租人的两家商铺之间交换商品或货物，该等交换并没有实现销售；

（2）退货给生产或供应商而取得的款项；

（3）出售该商铺使用过的固定装置、工具和设备的收入；

（4）该商铺获得的任何保险赔偿；

（5）该商铺员工收到的服务小费；

（6）该商铺给予顾客和员工的销售折扣；

（7）该商铺出售预付费性质的券、卡的预收款项；

（8）任何免费赠品。

2．营业额的核实：营业额的核实也需要通过合同条款进行设计与限制，一般应包含以下几点：

（1）出租人要求承租人定期提供财务报表，并有权保留对承租人查账及审计的权利；

（2）出租人负责商业房屋地统一收银，出租人与承租人定期对营业额情况进行核对和确认；

（3）双方约定较为严格的违约责任，从而降低承租人违约的可能性。

3．租金发票相关注意事项：收取租金、开具发票是出租人的合同义务之一，但在实务中发票税金也是出租人考虑租金水平的一项重要指标。因此，在租赁合同中会出现“含税租金”和“不含税租金”之分，在双方约定中应注明租金是否含税，避免租金税款上的争议。另外，承租人因内部财务流程所需，一般希望出租人先开具发票，再支付租金，但为避免额外成本支出，出租人更愿意在收取租金后再开具发票。为避免争议，双方当事人在签订租赁合同时也应将付款与开票的先后顺序进行明确。但需要注意的是，关于承租人能否以出租人未开具发票为由主张不予支付租金的抗辩权，司法实践中一般持否定态度，开具发票仅为合同附随义务，并不影响承租人支付租金的主合同义务。

4．其他费用与租金的关系：除租金外，承租人在租赁期间还会产生物业管理服务费、空调费（含超时空调费）、公共事业费、车辆管理服务费等其他费用，为免疑义，租赁双方应当在租赁合同中对租金范围（是否包括其他费用）进行明确，并对这些费用的缴纳进行明确约定。

5．租金递增标准：商业地产租赁的周期一般都比较长，基于通货膨胀的经济考虑，在固定租金方式或固定租金结合提成租金方式下的固定租金部分，应随着租赁市场的价格调升与整个商业物业的运营发展有所提升，在租金条款中对租金递增标准进行明确约定。

注：本文系转载，仅供普法学习。