二手房买卖风险防范三点提示

二手房买卖中的法律问题很多，以上述十个案例为例，不同的房产类型、交易方式，都可能产生很多个案化的法律风险。但是通过观察我们也不难发现，不同类型的“风险房”，也适用一些共同的风险防范措施。

准确掌握房产信息

在房屋购买前，除了查看房屋的基本信息，更要认真审查房屋的法律信息，一般而言基本的审查可以分三步：第一步，看房产证。看房产证是不是原件，所载产权人与出售人身份证是不是一致，是否存在抵押登记，房屋产权性质，是否为售房人单独所有。第二步，看户口本。看售房人的户口本，主要看婚姻状况，户籍所在地是否为房屋所在地，最好再问问卖方迁出户口后是否有落户地址。第三步，看房子。看房子里的实际居住情况，是卖房人自住还是出租中，如果出租中还需要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。除了以上三步，如果需要进一步审查的话，可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

妥善签订购房合同

签订购房合同可以自行签订，也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的，中介公司一般在提供北京市存量房屋买卖合同格式范本的同时，还会提供一份补充协议，补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议都具有法律效力，但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。这两份文件都要认真审查三个方面：一是交易流程。交易流程要简明扼要，没有歧义。尤其房屋情况复杂，涉及付款、贷款、过户、腾房等情况，要约定明确，安排合理。二是时间节点。视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划，对时间节点要约定在合同上，避免推诿扯皮，分不清责任。比如每次的交款时间、办理上市、办理贷款、过户、腾房时间等等。三是违约责任。没有违约责任就没有履行保障。要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清，发生纠纷无法维护自身合法权益。  

注意证据固定留存

房屋买卖因涉及到诸多环节，耗时少则数月多则数年，在交易的各个环节，购房者都应当注意保留相关文件及证据，比如对房款的转账记录短信记录等。在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时，要保留沟通证据，必要时可以诉至法院。对双方在实际履行过程中达成的新的约定，要及时作为补充协议附在买卖合同之后，将口头合意落到纸面上，以防在产生纠纷后无法查实。

当今社会，房屋买卖是关系到每个家庭切身利益举足轻重的大事，更是关系到社会经济秩序的重大民生问题，希望通过我们这次的通报，各位媒体朋友能够向广大公众传递相关法律知识，促进社会公众相关风险防范意识的提升，共同推进房屋买卖行业良好秩序的形成！

答记者问

问：购买抵押房需要注意哪些事项？

答：不是说抵押房屋不能购买。事实上，二手房交易中，大多数房屋上都有未还清的银行贷款，也就必然存在抵押。如果排除此类房屋，购房人可选择的房源就太少了。我们所讲的慎选抵押房屋，是说在房屋买卖过程中，应当对所购房屋的抵押情况有清醒的认识，意识到抵押房屋交易过程中的特殊性。按物权法的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。如果购房人在房屋过户之前不解除之上的抵押，是无法完成过户手续的。购房者应当仔细查验所要购买房屋的产权登记情况。法律规定，在房屋上设立抵押的，抵押权自抵押登记时设立。所以，有效的抵押权必然在管理部门有登记。必要时，购房人可以要求卖房人通过房屋核验提供相关材料。另外，有房屋中介公司提供居间服务的情况下，也可要求中介公司提供相关服务。一般来说，房屋买卖合同签订及履行耗时较长，其间可能出现的问题较多，买卖双方应当小心防范因房屋存在抵押给交易造成的障碍。

问：房屋产权证上如果写明是单独所有，购房人还需要查证是否为夫妻共有吗？

答：就目前北京地区的司法实践来讲，购房人还是有必要尽到合理注意义务，了解所购房屋的产权状况。就现有的登记制度来看，并未强制要求将夫妻共有房产登记在双方名下。也就是说，大量的夫妻共同所有的房产可能只登记在夫妻一方名下。因此，写明单独所有的房屋实际上可能是夫妻共同所有。共同所有房屋，仅共有人之一同意出售，即使合同的效力不受影响，也不能保证房屋的顺利过户。而且，如果购房人明知房屋为夫妻共同所有，但与卖房人恶意串通，会导致买卖合同无效的法律后果。为了保障购房人的权益，在购买这类房屋时，有必要让夫妻另一方出示知情同意书，或者直接作为卖方，在买卖合同上签字。

问：实践中，大量存在先卖房、再买房的交易形式，这种情况应注意哪些问题呢？

答：一线城市房地产市场价格波动剧烈，受房地产调控政策影响也大。先卖房、再买房是大多数人改善居住条件或者解决子女上学等问题的必然选择。在采取此种方式购房时要注意几点：1、了解自身房屋情况，避免自己的房屋不符合上市条件而不能出售，无法取得下一个合同的购房款而造成迟延支付。2、了解房地产调控政策，避免已经出售房屋却因不符合调控政策而无法购入目标房屋。3、合理约定合同履行期限，给自己留出充足的时间，避免造成违约。4、衡量自身的经济能力，避免房价上涨或下跌造成无法支付购房款。

问：实践中有很多公证委托售房的，如何避免买到抵债房？买卖抵债房的合同一律会被撤销吗？

答：所谓的出售抵债房，实际上是指民间借贷关系的贷款人（出借人）以委托售房形式变相处理借款人房屋的情况。购房人如果购买此类房屋时知道代理人实际没有代理权或滥用代理权，或者与代理人恶意串通的，买卖合同可能被认定为无效。而且，如果借款人即房屋所有权人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据合同法的规定行使撤销权。转让的价格是否明显过低的标准一般参照当时交易地的市场交易价来判断。如果合同约定的房价不到市场交易价的百分之七十，一般可以视为价格明显过低。当然，法院也需综合审查授权委托书内容、买卖合同订立和履行情况等因素予以认定。总之，如果购房人发现房屋明显低于市场价格，不能只顾贪图便宜，一定要仔细审查代理权限。必要时，可以要求与房主当面确认。

问：购买已经出租的房屋要注意哪些事项？

答：一方面，承租人在同等条件下享有优先购买权，出卖人应当如实告知，以保证承租人的合法权益。另一方面，租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力，即我们常说的“买卖不破租赁”。如果购房人购买的房屋已经被出租，可能面临无法入住的尴尬局面。为了避免这种情况，购房人需要在买卖合同中明确约定，要求出卖人保证房屋不存在出租的情况；也有必要实地查看房屋现状，如果确实存在出租，需要了解清楚出租期限等情况。

问：“新京八条”出台后，贵院是否受理过因限购产生的房屋纠纷，如何处理？

答：住房限购政策新政的出台一方面对遏制投资投机性购房、促进房地产市场平稳健康发展起到重要作用，另一方面对房屋买卖当事人的利益也会产生重大影响。目前我院还未受理过涉及此次住房限购政策的房屋买卖合同纠纷。但就该类案件审理中的法律适用问题，可以作出如下提示：第一，住房限购政策在司法中属于“不可抗力”，而是一种“不可归责于当事人双方的事由”，买房人被新政限购后，除合同另有约定外，可以主张解除合同并返还定金、购房款，但是合同约定的过户时间在新政出台前，因一方迟延履行义务导致合同无法履行的，守约方除要求解除合同外，还可以要求另一方承担赔偿损失等违约责任。

注：本文系转载，仅供普法学习。