【办案随笔】宅基地向城镇居民转让纠纷中，主张买卖协议无效、要求腾退返还房产的裁判思路

【办案随笔】

在办理宅基地向城镇居民转让纠纷案件中，如果主张买卖协议无效、要求腾退返还房产，需要预防被法院认定“起诉不适时”不予支持的诉讼风险。

目前类似案件的裁判思路如下：

1、宅基地使用权不允许向本集体经济组织之外的成员转让，见《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或出租用于非农建设”的规定，作为宅基地使用权的主体只能是农村本集体经济组织的成员，农村集体经济组织以外的人员不能申请取得宅基地使用权；

2、农村宅基地转让协议是将集体土地转让给城镇居民，违反了法律的强制性规定，故转让协议应认定无效；

3、对于腾退房屋返还房产的问题，因买卖合同系双务合同，这里的返还是相互返还，并且原则上应当同时履行，通常案件中常见作为出卖方未返还被告土地使用权转让费，也未对在受让土地上出资建造的房屋支付对价及赔偿其他损失的情况下，即起诉要求腾退房屋，会被法院认定为起诉不适时，对要求腾退房屋的请求不予支持。

因此，根据具体情况研讨设计相应的诉讼方案，是至关重要的。

2018年8月30日