特稿②丨谁在搞乱房租？万科总裁否认长租公寓是幕后推手

不保障租房权益，就别谈城市发展和未来。年轻人买不起房，还可以选择租房。可是如果连租都租不起了，除了他们该何去何从，那靠他们作为人才来发展的城市，以及靠他们来赚取永续利润的企业，你们又该何去何从？

这是一个真问题。并非暂时的金钱可以蒙蔽。

中国的一线城市，在这两天，房租支撑起来的长租公寓和房地产中介租赁行业，极其不宁静。

近日，谈及长租公寓时，潘石屹公开表示长租公寓租金回报率最高超不过1%，是不赚钱的生意，但随着资本市场的加持下，不少长租公寓运营商已经开启规模战，正向一二线城市加速布局，加之“北京房租上涨、胡景晖离职”事件的持续发酵，长租公寓哄抬房租的舆论声浪愈演愈烈。长租公寓似乎成了此轮房租上涨的罪魁祸首，事实是否真当如此？

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缘起三个男人，离职事件持续发酵

一线城市房租价格为何突然大涨？我爱我家原副总裁胡景晖8月17日的一席话激起千层浪，资本大幅进入长租公寓推高房租引发舆论声讨。胡景晖也在第二天宣称，自己“被迫”辞职。

胡景晖表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，这种行为扰乱了业主的心态，吊高了业主的胃口，让业主也开始要高价。

紧接着北京市住建委等多个部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求他们不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

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城市租金各有差异，多重原因推动

据了解，一线城市房租在7月上涨情况早已是司空见惯的事实。据链家旗下贝壳研究院统计数据，在北京，今年7月每平方米租金为91.5元，环比上涨2.2%，住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月上涨2.9%。据上海房屋租赁指数办公室发布数据显示，7月上海高、中、低端租赁市场表现各异，除了高端市场租赁指数下降0.24%，中端、低端市场分别上升0.14%、0.19%。而在广州，据合富大数据统计，7月广州住宅租金为50元/平方米/月，环比微升0.4%。深圳机构数据则显示租金相对平稳。

从多家机构提供的数据来看，虽然一线城市房租普遍上涨，但城市之间差异较大，且在不同档次租赁市场涨跌也不尽相同。此轮房租上涨是事实，但一线城市各有差异，不能以北京区域行情定论。

万科集团总裁祝九胜在昨天中期业绩发布会上回应长租公寓推高租金时认为，这可能是个误会。“机构渗透率、参与率，最厉害的北京也没到5%。”他的言外之意，长租公寓没有达到垄断市场，进而操控房租的能力。

今年6月11日，深圳富士康工厂区内，贴出一封《致富士康员工的公开信》，除了要求公司涨薪和提高住房公积金缴纳数目，这封公开信还透露了另一个关系到万科的内容，富士康员工称之所以此时要求涨薪，其中一个理由是万科进驻富士康龙华工厂北门的清湖新村进行改造，他们担忧城中村房租将翻2-3倍，只有涨薪才能跟上房租的涨幅。

当日晚间，万科予以回应，称“改造前后的城中村公寓租金价格是处于同等区间。”这个答复显然无法解除这些工友们的忧虑，富士康工人在6月12日又写一封公开信，要求万科进一步回应最高租金涨幅是多少。

其实，6月10日的时候，一群居住在富士康龙华工厂附近城中村的务工人员共同召开了一个租客会议，并写下了《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》。提到了万科与城中村房东签订合作协议，或将盲目抬升租金，政府部门应该予以监督。

这封致万科、房东及监管部门书称，深圳，从一个小渔村发展到国际化大都市，每个人都贡献出了自己的力量，我们愿意在此继续奉献青春与汗水，我们也希望得到理所应当的权益保护，不致于心灰意冷而离开。“众贫不能独富，散财即以生财，与其废屋空闲向西风而倾塌，欹若雕楹大敞庇寒士而欢颜。”

广东省房协龙斌博士针对房租上涨情况表示，针对此轮房租上涨，分析其背后原因系多方面且带有一定周期性，并非单个原因或者突然暴涨所致。他认为房租是否合理不应看一时涨势，应该看市场的供需关系和租金收入比，这是判断一个城市房租涨幅是否合理的重要因素之一，从供需角度分析，租赁的供给和需求都面临一定的压力，供需缺口造成了房租的客观上升。

从供给方面看，不少传统房地产企业进军长租公寓领域，但受限于运营成本和市场熟悉度等方面的原因，目前该部分住宅的供给尚未放量，加之北京等地整治群租，拆违建等措施减少了部分出租房源；在需求方面，随着多地出现首付比例和贷款利率的双提升，刚需群体购房压力增大，被挤压的住房需求只能转为租赁解决。同时随着城市产业升级和居民消费能力的提升，自如、蛋壳等租房品牌的出现解决了白领阶层改善需求，最后大学生毕业季的到来也加速释放租房需求，促使大城市房租的上涨。

龙斌提到，上广深一线城市中，租赁住房的机构化比例都不高，其中北京机构化比例最高，为10.3%，是唯一超过10%的城市。也就是说，与个人普租相比，长租公寓等机构控制的房源相对较小，即使个别长租公寓有哄抬租金的行为，但并不足以操纵整个租房市场。

对于租金上涨的事实，广州房产专家、市房协特约研究员韩世同认为，要整体观察市场的大动态，要平抑租金的上涨趋势，最重要的是盘活闲置的房源，增加租赁供给，满足流动人口的租赁需求。

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谁才是房租上涨的主要推手？

胡景晖的离职是事件表象，更值得市场深思及重新审视的是长租公寓领域如何健康地发展，资本炒作才是房租上涨最应该警惕的推手。

公开资料显示，自如今年初宣布完成40亿元人民币A轮融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，其估值逾200亿元，刷新中国长租公寓行业单笔纪录。今年6月，蛋壳公寓也宣布完成7000万美元B+轮融资。资本对长租公寓市场的加持作用是显而易见的。

如今自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商已经开启规模战，正向一二线城市加速布局。比如，目前自如已经进入北京、上海、深圳、杭州、武汉等九个城市。自如CEO熊林表示，2018年上半年自如管理公寓超过70万间，今年的目标是突破100万间。

当租房时代来临的时候，抢到更多的房源成为长租公寓模式致胜的关键，在这场游戏中，得利的是房东，买单的是房客。一旦机构占据足够多的房源，获得了房租的定价权，这对房客和房东来说都是不愿意看到的一天。

注：本文系转载，仅供普法学习。