开发商能否以政府部门原因导致拆迁延迟或规划设计变更为由主张免除逾期办证违约责任？
 

一、导读
1、开发商未能在合同约定的时间内办理房产证是否应当承担违约责任？
2、开发商能否以“政府部门原因导致无法完成拆迁”或规划设计变更为由主张减免违约责任？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2010年12月10日，霍弟贞、鲍在国与广西通冠房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由霍弟贞、鲍在国（××）向广西通冠房地产开发有限公司（××）购买南宁市西乡塘区北大南路1号邕江时代广场（一期）第×层×号房，建筑面积为124.15平方米，房屋总价款548900元，霍弟贞、鲍在国应于2010年12月10日签订《商品房买卖合同》时付房款548900元。第八条约定：“××应于2009年3月31日前……将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、××未按约定期限付清房款的；3、因政府或有关部门行政行为原因无法施工建设或验收延期的；4、供水、供电部门连续停水、停电或连续降雨的；5、其他非××能控制的因素，如国家政策、法律法规或自然灾害等造成的因素。”第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到××所购商品房质量或使用功能的，××应当在有关部门同意之日起10日内，书面通知××。”第十五条“关于产权登记的约定”约定：“××应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、××退房，××在××提出退房要求之日起60日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的3%赔偿××损失。3、××不退房的，每逾期一天，××按日向××支付已付房价款的万分之一，房屋产权证办理由××履行，国家政策规定的由××承担的有关税费及办理房产证的相关费用由××承担。”双方同时就其他相关权利、义务在合同中作出约定。
合同签订后，霍弟贞、鲍在国于2010年12月10日向广西通冠房地产开发有限公司支付1307号房购房款548900元。2011年1月14日霍弟贞、鲍在国向税务部门缴纳契税。
霍弟贞、鲍在国于2010年12月20日受领本案讼争房屋。
2011年9月19日，广西通冠房地产开发有限公司、南宁港航运输有限责任公司向“邕江时代广场（一期）业主”发出《办房产证通知》，通知“2011年9月21日开始办理房产证，请于2011年9月21-23日携带相关资料到本项目物业管理处（北大南路1号307号房）办理相关手续”。
一审法院另查明：广西通冠房地产开发有限公司、南宁港航运输有限责任公司作为邕江时代广场（一期）的开发企业，于2011年2月10日取得《商品房预售许可证》（南房预字（2008）第019号（换）），预售范围为邕江时代广场（一期）第三至二十六层，该许可证同时载明：“根据两公司于2009年1月5日签订的《房地产项目合作开发合同补充协议二》，原分配给广西通冠房地产开发有限公司的房产变更为邕江时代广场（一期）第三至五层、第八层801、806号房、第十二层至二十六层，原分配给南宁港航运输有限责任公司的房产变更为邕江时代广场（一期）第六至十一层（不含第八层801、806号房），本证为南房预字（2008）第019号预售证换证所得。”
2012年3月27日，南宁市规划管理局向广西通冠房地产开发有限公司、南宁港航运输有限责任公司发出《南规函【2012】102号关于请尽快按规划审批要求补足停车位及拆除东北两侧多层建筑的函》，载明：“……我局于2006年4月审批该项目的规划总平方案，2006年10月核发《建设工程规划许可证》。审批规划总平方案及核发《建设工程规划许可证》时均要求你们两公司拆除一期项目北侧、东侧多层建筑后方可进行规划竣工验收。2011年10月，你们两公司向我局申报邕江时代广场一期项目的规划竣工验收。经现场核实，你们两公司尚未按规划审批要求拆除项目北侧、东侧两栋多层建筑，亦未按规划审批要求在地下室建设三层立体停车库，致使一期地下停车位较规划审批减少了64个……”要求广西通冠房地产开发有限公司、南宁港航运输有限责任公司按照规划审批的要求增设停车位、拆除项目北侧、东侧多层建筑。2013年1月7日，广西通冠房地产开发有限公司就车位、地下室及拆迁相关问题向南宁市规划管理局作出说明，并提出解决方案。2013年7月25日广西通冠房地产开发有限公司作出《关于“邕江时代广场一期”规划验收问题的报告》，向南宁市规划管理局就前述南规函【2012】102号文载明的问题及解决方案作出汇报，并希望南宁市规划管理局“充分考虑造成验收两问题的客观因素、历史原因和现实，特事特办，尽快直接批准本项目规划验收，早日为业主办房产证。”
2013年10月30日，南宁市规划管理局作出《城乡规划调整批前公示（南规公示【2013】223号）》，调整邕江时代广场项目地面停车位布局，调整后地面机动车停车位由68辆增加至128辆。
2013年11月26日，南宁市规划管理局向广西通冠房地产开发有限公司、南宁港航运输有限责任公司颁发《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》。
2014年2月11日，广西通冠房地产开发有限公司取得《商品房现售备案证明》（南房商备字（2014）第02406430号），现售范围是邕江时代广场一期地上一至五层（不含居委会用房）、十二至二十六层、八层801、806号房。同日，南宁港航运输有限责任公司取得《商品房现售备案证明》（南房商备字（2014）第02406431号），现售范围是邕江时代广场一期六至十一层（不含八层801、806号房）。
2014年2月26日，南宁市房屋产权交易中心受理本案讼争房屋的房屋权属转移登记申请。
附：本案案号（2016）桂01民终2561号

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、开发商在签订《商品房买卖合同》前已知悉拆迁事由，该事由不能作为不可抗力的抗辩
一审法院认为，关于广西通冠房地产开发有限公司以拆迁属不可抗力以及施工过程中遭遇流沙而导致设计变更为由主张免责的问题，对于拆迁安置问题，除重大市政工程外，不能认定为不可抗力，且南宁市规划管理局于2006年审批规划总平方案及核发《建设工程规划许可证》时均要求广西通冠房地产开发有限公司、南宁港航运输有限责任公司拆除一期项目北侧、东侧多层建筑后方可进行规划竣工验收，即广西通冠房地产开发有限公司、南宁港航运输有限责任公司于2006年时已明知该拆迁事由的存在，至霍弟贞、鲍在国2013年9月起诉时多年均未予解决，怠于履行义务而导致规划验收无法通过，不应予免责。
2、规划设计变更未获规划部门批准且未按照合同约定告知业主，故不能作为免责事由
依据双方《商品房买卖合同》第十条的约定，设计变更应经规划部门批准并于批准之日起十日内书面通知××，但广西通冠房地产开发有限公司未举证证明前述设计变更已经规划部门批准并已告知霍弟贞、鲍在国，故广西通冠房地产开发有限公司的该项免责主张，亦不予支持。
（二）二审法官观点
1、开发商明知要求拆迁的建筑物在红线图外而未提出异议，不能作为免责事由
上诉人主张南宁市规划管理局于2006年审批本案房屋建设工程总平方案以及核发《建设规划许可证》中所要求拆除建筑在红线图之外，且针对拆除建筑的审批意见提出了异议，其没有权力也没有义务予以拆除，故延期备案是由政府行为造成的。对此，本院认为，即使南宁市规划管理局要求拆除的建筑在本案房屋建设工程红线图之外，但上述审批意见作出后，作为共同建设单位之一的南宁港航运输有限责任公司从未提出异议，而广西通冠房地产开发有限公司亦无证据证实其曾提出异议，应当视为二者在建设本案房屋工程时，认可南宁市规划管理局要求拆除有关建筑的审批意见。在未能拆除有关建筑的情况下，上诉人于2011年10月申请本案房屋项目规划竣工验收时，南宁市规划管理局未予批准，致使本案房屋未能如期备案。可见，并非南宁市规划管理局的原因导致本案房屋备案延期，而是由于广西通冠房地产开发有限公司未按照审批要求拆除建筑所致，也即上诉人主张系政府行为导致备案延期，理由不成立。至于南宁市规划管理局的拆除建筑要求是否合法合理，系另一法律关系，与本案无关。
2、拆迁系签订合同时已存在和发生的事由不属于不可抗力
上诉人还主张，其未能拆除拟拆除建筑，属于不可抗力。对此，本院认为，南宁市规划管理局早在2006年即要求拆除有关建筑，该要求时间早于上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》时间。即使上诉人于2007年底才介入本案房屋项目开发，但其在签订《商品房买卖合同》之前，也已经知悉南宁市规划管理局对拆除有关建筑的要求，且拟拆除建筑已在立项图纸也即总平面图中明确标出，对能否拆除成功，其在合同签订时已经能够预见。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”不可抗力的构成要件之一是具有不可预见性，而本案中，拆除建筑的要求早已存在，显然不属于不可抗力，上诉人以不可抗力进行抗辩，理由不成立，本院不予支持。至于拟拆除建筑至今尚未被拆除，但本房屋项目工程后来却通过了规划验收，与逾期报备免责事由无关。
3、规划设计变更系因为开发商未按照规划要求建设才导致，责任在开发商
此外，上诉人还主张设计变更应当予以免责。对此，本院认为，由于上诉人未按照规划审批要求在地下室建设三层立体停车库，并向南宁市规划管理局申请调整车位规划，南宁市规划管理局根据其请求才调整车位规划，从而导致本案房屋工程项目设计变更。也即，设计变更的根本原因在于上诉人自身，与政府行为无关，上诉人的该上诉理由亦不成立。

四、分析意见
1、开发商与购房者在签订《商品房买卖合同》时已存在和可预见的事由不能作为不可抗力事由进行抗辩或主张免责。
2、若规划设计变更系因为开发商自身原因造成，开发商也不能援引双方《商品房买卖合同》的约定主张免责。
3、若非因开发商自身原因导致规划设计变更，开发商也应当按照合同约定提前告知，履行法定程序、符合法定和约定条件才能免责。

五、判决结果
1、一审判决结果
开发商承担逾期报备违约责任，支付购房者逾期报备违约金。
2、二审判决结果
驳回上诉维持原判。

六、争议焦点
对于上诉人的逾期报备行为，是否存在免责事由，其应否承担违约责任？

注：本文系转载，仅供普法学习。