草签合同仅为收定金，没有房屋位置、面积明确约定，出卖人就能拒绝继续履行吗？！（二）

草签合同仅为收定金，没有房屋位置、面积明确约定，出卖人就能拒绝继续履行吗？！
——包某与张某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】
预约合同 定金 诚实信用原则 转移登记  继续履行 全款支付 违约 违约金  二手房房屋买卖合同的主要条款

【要点提示】
房屋买卖合同中针对延期办理所有权转移登记和延期交付房屋并未约定违约金。买受人参照拒绝交税的违约金约定来向出卖人主张其他违约行为的违约金缺乏合同依据，法院不支持。

【当事人信息】
原告：张某（买受人、被上诉人）
被告：包某（出卖人、上诉人）

【案情简介】
2016年8月6日，张某与包某签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》。该合同第一条约定：“（一）包某所售房屋坐落为A区，建筑面积178.19平方米。”合同第四条约定：“（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为3500000元，张某采取全款方式支付总房款。张某向包某支付定金，定金金额为50000元，支付方式为直接支付给包某。”合同第六条约定：“包某应当在过户后30日前将该房屋交付给张某。”合同第七条约定：“（一）逾期交房责任除不可抗力外，包某未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付张某的，双方协商。（二）逾期付款责任。张某未按照附件四约定的时间付款的，双方协商。”合同第十条约定：“（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）张某未能在60日内取得房屋所有权证书的，双方协商。”
包某认可张某提交的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》底部包某签名的真实性。包某提交的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》对房屋位置和面积未做约定，其他约定同张某出示的合同。上述合同签订当日，张某给付包某定金5万元。包某出具定金收条，内容为：“今包某收到买方张某所购买A区501的房屋定金伍万元整。”
上述合同签订后，张某称，在做房屋核验时发现包某在房管部门登记的身份证号是15位，需要包某去重新登记身份证号。包某以各种理由拖延办理。张某提交了房源核验日志电脑截屏。包某称该份证据的真实性无法核实。张某还提交了中介人员与包某配偶白某的微信聊天记录截屏。在该聊天记录中，中介人员表示张某的意见是继续履行合同，白某以生病住院为由让中介人员等待，后又表示自己的意见是退买方5万元定金。白某还表示：“已经不可能了，原件文件丢了，过不成户”。
故此，张某向法院提起诉讼，请求：1.包某协助办理北京市A区501号房屋过户手续并交付房屋；2.包某支付违约金70万元。
【案情补充】张某以家庭为单位提交购房资格核验，核验结果是初步核验通过。张某在庭审中表示，愿意在过户当日一次性支付包某全部购房款。

【法院判决】
【一审】
一、包某于张某支付剩余购房款345万元之日同时配合张某将涉诉房屋所有权转移登记至张某名下；
二、包某于上述房屋所有权转移登记之日起15日内将上述房屋交付张某；
三、驳回张某的其他诉讼请求。
【二审】
驳回上诉，维持原判。

【案件解析】
一、草签合同仅为收定金，没有房屋位置、面积明确约定，出卖人就能拒绝继续履行吗？！
【详见上一篇推文】草签合同仅为收定金，没有房屋位置、面积明确约定，出卖人就能拒绝继续履行吗？！

二、无拒绝履行违约金约定，当事人以参照拒绝交税违约金约定主张，法院支持吗？！
出卖人包某虽然不认同买受人张某所述的违约行为，但其并未提交反证以证明自己已经履行了合同义务，反而在庭审中以双方所签合同不具备买卖的基本要素为由，不同意继续履行合同。通过双方的举证可见，张某证据的证明力明显优于包某的举证。法院认定张某举证包某根本违约的事实成立。出卖人包某拒绝继续履行合同构成根本违约，应当承担继续履行的违约责任。但房屋买卖合同中针对延期办理所有权转移登记和延期交付房屋并未约定违约金。买受人张某参照拒绝交税的违约金约定来向包某主张其他违约行为的违约金缺乏合同依据，法院对违约金主张请求不予支持。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

注：本文系转载，仅供普法学习。