草签合同仅为收定金，没有房屋位置、面积明确约定，出卖人就能拒绝继续履行吗？！（一）

草签合同仅为收定金，没有房屋位置、面积明确约定，出卖人就能拒绝继续履行吗？！
——包某与张某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】
预约合同 定金 诚实信用原则 转移登记  继续履行 全款支付 违约 违约金  二手房房屋买卖合同的主要条款

【要点提示】
虽然出卖人提交的合同上没有标注房屋位置，但其出具的定金收条上对此做了标注。定金收条可以证明双方针对合同标的物约定清楚。除此之外，上述合同还约定了房屋总价款，交付房屋的时间和办理所有权转移登记的时间。上述约定具备了一个二手房房屋买卖合同的主要条款，应视为双方针对房屋买卖事宜已经达成一致意见，买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行自己的合同义务。

【当事人信息】
原告：张某（买受人、被上诉人）
被告：包某（出卖人、上诉人）

【案情简介】
2016年8月6日，张某与包某签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》。该合同第一条约定：“（一）包某所售房屋坐落为A区，建筑面积178.19平方米。”合同第四条约定：“（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为3500000元，张某采取全款方式支付总房款。张某向包某支付定金，定金金额为50000元，支付方式为直接支付给包某。”合同第六条约定：“包某应当在过户后30日前将该房屋交付给张某。”合同第七条约定：“（一）逾期交房责任除不可抗力外，包某未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付张某的，双方协商。（二）逾期付款责任。张某未按照附件四约定的时间付款的，双方协商。”合同第十条约定：“（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）张某未能在60日内取得房屋所有权证书的，双方协商。”
包某认可张某提交的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》底部包某签名的真实性。包某提交的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》对房屋位置和面积未做约定，其他约定同张某出示的合同。上述合同签订当日，张某给付包某定金5万元。包某出具定金收条，内容为：“今包某收到买方张某所购买A区501的房屋定金伍万元整。”
上述合同签订后，张某称，在做房屋核验时发现包某在房管部门登记的身份证号是15位，需要包某去重新登记身份证号。包某以各种理由拖延办理。张某提交了房源核验日志电脑截屏。包某称该份证据的真实性无法核实。张某还提交了中介人员与包某配偶白某的微信聊天记录截屏。在该聊天记录中，中介人员表示张某的意见是继续履行合同，白某以生病住院为由让中介人员等待，后又表示自己的意见是退买方5万元定金。白某还表示：“已经不可能了，原件文件丢了，过不成户”。
故此，张某向法院提起诉讼，请求：1.包某协助办理北京市A区501号房屋过户手续并交付房屋；2.包某支付违约金70万元。
【案情补充】张某以家庭为单位提交购房资格核验，核验结果是初步核验通过。张某在庭审中表示，愿意在过户当日一次性支付包某全部购房款。

【法院判决】
【一审】
一、包某于张某支付剩余购房款345万元之日同时配合张某将涉诉房屋所有权转移登记至张某名下；
二、包某于上述房屋所有权转移登记之日起15日内将上述房屋交付张某；
三、驳回张某的其他诉讼请求。
【二审】
驳回上诉，维持原判。

【案件解析】
一、草签合同仅为收定金，没有房屋位置、面积明确约定，出卖人就能拒绝继续履行吗？！
出卖人包某称：1.其与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》是为了收取5万元的定金，该合同只是草签合同，合同文本标明仅供查看，不能签约下载使用，因此只是预约，不是正式的买卖合同；2.根据北京高级人民法院关于审理买卖合同的调研报告，买卖合同成立需要合同载明房屋基本状况、价款、支付方式，但本案的《北京市存量房屋买卖合同》没有约定房屋面积、位置、房款支付方式等内容，合同中关于房屋装修、家具、折价、交付也都没有约定，定金的收条上也没有地址，这也说明签订合同只是为了收取定金，不是正式的买卖合同。
买受人张某辩称：1.房屋买卖合同已经具备基本要素，应当按照诚实信用原则继续履行；2.2016年8月6日白某出具同意出售房屋的说明书，载明了房屋位置，由于是全款支付，不需要银行审批，流程比较快，所以在合同中没写数额，全款支付方式在合同中也有约定。
法院审查后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案张某与包某签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照约定履行自己的合同义务。
虽然包某提交的合同上没有标注房屋位置，但其出具的定金收条上对此做了标注。定金收条可以证明双方针对合同标的物约定清楚。除此之外，上述合同还约定了房屋总价款，交付房屋的时间和办理所有权转移登记的时间。上述约定具备了一个二手房房屋买卖合同的主要条款，应视为双方针对房屋买卖事宜已经达成一致意见。包某辩称该份合同只是预约合同，不符合事实，法院不予采信。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。张某与包某签订的合同未约定购房款支付的期限，现张某要求在房屋所有权转移登记之日给付，考虑到转移所有权与给付房价款的重要对等意义，法院对该请求予以支持。且张某要求包某办理所有权转移登记并交付房屋的请求有事实依据，法院予以支持。

二、无拒绝履行违约金约定，当事人以参照拒绝交税违约金约定主张，法院支持吗？！

  （详看下文解....）

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

注：本文系转载，仅供普法学习。