央妈出招，人民币绝地反弹！楼市命运又如何?

人民币“破7”可望之际，终于无法忍受人民币汇率自由落体运动的央妈出招了：上调外汇风险准备金率！人民币贬值暂且告一段落。

而在未来较长一段时间内，为了稳汇率，楼市泡沫只能“慢撒气”，厦门打响了楼市泡沫破灭第一枪，下一个背锅侠是谁？

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人民币自由落体，央妈慌了

近几个月来，人民币的走势可以用“跌跌不休”来形容，连续4个月下行，累计跌幅达8.5%。

而就在周五，人民币上演了一场精彩的“速度与激情”。眼见就要突破7之时，央妈祭出倚天剑：将远期售汇业务的外汇风险准备金率从0调整为20%！

消息传出后，人民币短线暴涨，日内振幅超过800点。

这个威力强劲的外汇风险准备金是什么？

外汇风险准备金，就是办理外汇业务的银行在为客户做远期购汇业务时，向央妈交存的准备金。

在人民币贬值预期下，企业都会倾向于换美元。金融机构会面向企业提供“远期结售汇”服务，以降低企业汇兑风险。具体方式是：企业与银行约定将来某一时刻或某一期间为企业办理结汇或售汇的币种、金额、汇率等交易要素，到期时双方按照协议约定办理业务。

企业或个人从银行手里兑换美元等外汇，叫“售汇”；反过来，企业或个人把美元等外汇卖给银行，换回人民币，这叫“结汇”。央妈只针对“售汇”征收风险准备金，而且冻结1年、不给利息，大幅增加了银行售汇的成本，很显然银行会把所有成本转嫁给企业。

这是一个来自央妈的警告：我不阻止你企业换汇，但是你仅仅借人民币来做空，那我就让外部流动的人民币减少，让你短期借不到那么多人民币做空。最终结果无疑会抬高整体市场的售汇购汇成本，维稳的意图显而易见。

811汇改以来，这个汇率避险工具一共用了3次。

在2015年9月人民币急贬时启用过外汇风险准备金措施，后于2017年9月，人民币贬值压力基本消除，将准备金率下调为零。

而现在内忧外患之际重启这一措施，是贬得不淡定了的表现。

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楼市流动性锁死，缓解汇率压力

毕竟这几个月人民币汇率自由落体运动，并不是有意为之，而是完全挡不住。

祸根早在就埋下了，从2000年到2015年广义货币供应量M2膨胀了十倍，截至6?月30日，人民币M2超过了180万亿，超过美国和欧盟之和的两倍，占全球货币发行的近1/3。从根源上，货币超发严重，贬值是人民币的大势所趋。

而在伴随M2膨胀的这些年里，北上广深的房价涨了20倍，但全国的GDP上涨了只有不到7倍。目前中国的楼市总市值已经超过了430万亿，是GDP的5倍，是M2的2.5倍，是储备货币的15倍，是货币发行的45倍。

资产泡沫集中在哪？一目了然。

毫不夸张地说，如此高的总市值，一旦有炒房人和早期的投资客套现离场，那么整个房地产立马就会崩溃。430万亿总市值，哪怕只有5%的抛售离场，那就是21.5万亿的资金流出，几乎相当于我们所有的外汇储备。

现在外汇储备压力很大。未来随着贸易战升级，美元指数持续走高，估计外储流出规模会越来越大。

所以若再任由人民币汇率继续跌，国内的资金恐慌，争相跑出中国寻求安全的庇护所，中国外汇储备必将很快耗干，人民币贬值就变得不可遏制，那么中国经济即岌岌可危，所以央妈不得不出手啊。

而外汇出逃时，通常ZF都会加息来对冲，但现在资产泡沫那么严重，若加息则会加重企业负担和债务负担，加重危机中的国内经济，处理不当，也会引发连锁危机。

我们经常可以在新闻中发现密集出现的字眼：严防金融系统性风险出现。怎么严防？直接冻结流动性，市场只许进，不许出。

无论是深圳最严楼市调控的落地，还是苏州四大行的提前还贷收取违约金，这些楼市动作不是为了止涨止跌，而是止流动性。

在美联储加息、贸易战资本出逃的大背景下，让楼市这个货币“蓄水池”来锁住超发货币，强行盖住泡沫的高压锅，再慢慢撒气。

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你是楼市“慢撒气”的对手吗？

就在前两天，中国最难买房的城市—厦门房价跌了，有消息称相比去年3月，厦门岛内房价普遍跌了1-1.5万/平米，岛外跌6000-1万左右。”而土地价格回到两三年前的水平。

前段时间，央妈实行了降准、扩大MLF担保品范围、扩大在公开市场连续净投放等一系列放水动作，为啥厦门房价还是没能稳住？

火箭妞说过，不要误解货币政策会积极宽松，央妈放水不直接注入房地产，而是为了让银行囤积流动性，逼着它们把钱流到实体经济，应对经济下行。

从间接性角度来看，放水也是为了防止发生地产债务问题。因为很多金融机构底层的资产都是房产，房子大跌牵扯甚广，会引发金融机构系统风险进而导致国家经济危机。

而随着实业回归和货币紧缩，房子的金融使命已经走到尽头，期间肯定会伴随一些资金链断裂抛售的阵痛，但都不影响大局，这就是国家制定的楼市“慢撒气”的策略。

房价是涨是跌要看供应方：房子、需求方：手握货币的买家（现金数量和买家数量）和流动性（政策限制下的买卖达成）。

原本只要有人接盘，这股击鼓传花的游戏是可以持续的。只是中央一个房住不炒，楼市关门打狗，厦门的炒房天团被套牢，刚需只能望着高攀不起的房价叹气。

买家人口拐点向下，房价核心还是货币现象。房子贵不贵，看房价收入比就知道了。

在易居研究院发布的2018年上半年房价收入比偏离度报告中，80个典型城市房价收入比排名，厦门偏离度达到41%，位居首位，房价泡沫最大。

所以作为明明在福建全省GDP只排第三，却拥有全国第四房价的厦门自然成了“慢撒气”第一批的牺牲品。

现在的中国楼市很容易让人联想到日本房地产泡沫。可以肯定，中国楼市有泡沫，而且泡沫不小。当年日本楼市崩盘时，比值是200%，而我国2016年就达到400%。

日本楼市崩盘前，也没有人相信房地产泡沫会破灭。而现在中国楼市的预期正在悄然改变，很多人之所以没有体会，是因为他们把眼睛始终盯在价格上，而看不到市场流动性的变化，和未来的趋势。

没有日本的破釜沉舟，只有维稳了。而在这个“慢撒气”的过程中，房价泡沫很可能会逐渐被挤破。

送给炒房客的一句话：在股市中，没有卖出去的价格永远都不叫真正的盈利，而房产的套现比股票更难。你确定你能够成为那5%套现离场的吗？

注：本文系转载，仅供普法学习。