国内首单“以房养老”落户天泉湖，咋个“养”法？

摘要
为了让老年人有个家，“叶落归根”，金陵天泉湖养生养老社区选择以“居家养老”和“机构养老”相结合的模式来运作。

金陵天泉湖养生养老社区提供“菜单式”的养老服务，包括家政、医疗、护理等。考虑到客户养老需求，社区建筑在排布上采用整体单边走廊设计，户户朝南。图为效果图。

养老地产发展至今，已存在三种模式有迹可循：一类是公立机构养老，一类是私立机构养老，还有一类是居家养老。

随着人口老龄化社会的不断加剧，养老地产有限的供给难与广泛的市场需求间形成平衡。以公立养老为例，2017年民政部公布的《2016社会服务发展统计公报》显示，截至2016年底，全国60岁及以上老年人口23068万人，其中65岁及以上人口15003万人；全国各类养老服务机构和设施14.0万个，各类养老床位合计730.2万张。

养老机构“一床难求”，私立养老机构严重两级分化，低端质量堪忧；传统居家养老矛盾重重，房价和人力成本居高不下。

如何才能让老年人“老有所养、老有所依”？江苏天泉湖实业股份有限公司董事长魏强在接受《中国房地产金融》采访时表示，公司脱胎于金陵饭店集团，最初也在商业模式的选择上有一定犹豫，是采用会员制租赁还是商品房买卖？最终为了让老年人有个家，“叶落归根”，金陵天泉湖养生养老社区选择以“居家养老”和“机构养老”相结合的模式来运作。

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国企试水

据了解，金陵天泉湖养生养老社区位于铁山寺4A级国家森林公园旁，距离南京市区110公里。项目总占地面积约为48平方公里，养老社区位于北部，总建筑面积约130万平方米，分三期开发，规划约1.3万户。一期共12栋，规划2750户，全部精装交付。

已经“上线”的产品有万科随园嘉树、绿城乌镇雅园、太平梧桐人家等，和它们相比，社区的优势在哪里？魏强认为首先是生态，周边水域达国家二类水标准，氧气负离子含量高；其次是规划，超大体量有利于降低服务成本；最后是开发企业金陵饭店有形无形的高度，“有形的高度是楼高，无形的高度是服务理念。”魏强表示，金陵饭店曾摘取国家最高质量奖，在服务行业难以被超越。

值得注意的是，开发企业既不是传统意义上的地产商，也没有险资背景。在金陵饭店的官网介绍上，公司业务以“五星级金陵饭店为主体，酒店连锁经营为核心”，近年来构建了“酒店投资管理、旅游资源开发、酒店物资贸易”三大业务板块的发展格局。

其中不乏战略转型的需要。魏强表示，随着集团发展进入“瓶颈期”，迫切需要寻找行业拐点。传统酒店企业的“打法”是以工业化方式延伸、复制、扩张，创造的利润低且对报表形成巨大压力；选择养老市场切入既把握了新兴产业机遇，又有利于与集团自身品牌资源结合，形成协同效应。

“养老院同属服务业，所以我们的一些人才资源可以平移。”他举例道。集团还组织去国外考察学习，研究什么样的养老模式适合中国国情。

“日本基本上是退休了以后，他（个人）支付一部分养老金，其他的都是政府支付。北欧是完全国家服务，养老不需要付钱。”他介绍道，“最后选来选去，觉得美国的商业模式比较适合我们，里面包含了居家养老，既可以出租，又可以出售。然后再配套一些机构，包括一些养老服务。”

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“以房养老”——中国式CCRC

在美国，这种居家养老与机构养老相结合的高端养老模式被称为CCRC，持续照料退休社区。社区通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住。

基于这样的设想，社区为老年人提供“菜单式”的养老服务，包括家政、医疗、护理等，并收取一定费用。考虑到客户养老需求，社区建筑在排布上采用整体单边走廊设计，户户朝南，既方便邻里间交流，又能提高服务效率。每栋楼间以室外连廊相连，居中设有24小时直属大堂；遇上紧急呼叫，酒店健康管家会及时上门，呼叫医生进行救助。

魏强摊开效果图，进一步向记者解释社区整体规划，“这边是我们的配套，在社区门口是医院、护理院、养老院，餐饮、康体、娱乐、温泉都在这里，产权是我们自持的。”据了解，社区还配备了俱乐部，他表示，俱乐部其实相当于一所老年艺术大学，“里面有我们养老公司的组织，形成一个社团，有书法、太极拳、太极剑、广场舞、交谊舞、合唱团；每周一到周日免费活动，公司适时会补贴一些费用，再组织一些季节性活动，比如外出交流、钓鱼等。”

金陵天泉湖养生养老社区位于铁山寺 4A 级国家森林公园旁，总建筑面积约 130 万平方米，分三期开发，规划约 1.3 万户。图为效果图。

社区还规划了养生农场区域，位于项目南部，总占地约为1万亩。业主可以租赁一份60平方米左右的耕地，体验一下种植和收获的乐趣。如果没有时间打理您的菜地，也可以委托给农业公司进行托管。

如果家中只剩一位老人，不能独立生活怎么办？魏强说，这时会请老人住到社区养老院里来。当下很多养老院都打着床位预订费、押金、会员费的旗号要求老年人一次性交纳高额费用，便宜的几万元，贵的甚至高达百万元。社区首创“以房养老”，客户可以选择将房屋出售，住到养老院里来，用卖房子的钱，支付养老院费用。避免“老无所养”的窘境。

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智慧养老与医疗养老相结合

医疗是养老的基础，医养结合是养老服务最核心的内容，在这方面，社区又是如何保证的？据了解，社区拥有医院、养老院及护理院，医护一体，首先依托医院来解决这些老年人的急救问题，包括一些健康管理和慢性病门诊、急诊。

“目前我们跟江苏省老年医院达成一个合作，它会派一些专业医生过来。”魏强表示，社区医院与江苏省人民医院、北京宣武医院的合作也在同步推进中。当遇上急救病情，医院会及时将病人送往南京进行救援。社区还自建停机坪，正在和上海金汇通用航空股份有限公司商谈空中救援问题。

社区对智慧养老与医疗养老进行有机结合，智慧养老打造两大信息化平台：生活服务平台和健康监控平台。客户可以通过手机APP或家里的互动电视下单，预约生活服务上门；健康监控平台则会为老人建立健康档案，形成健康管理数据库，有针对性地在运动饮食方面进行辅导。

“这两大平台建设把整个社区里的生活服务、医疗服务链条全部串起来。”在魏强看来，现在很多养老项目虽然能实现医养结合，但在智慧养老方面未必领先。据悉，老人未来将携带用于监测生命体征的终端设备——腕表。一旦自动报警，医生办公室就会监测到，定位实施急救。

金陵饭店还与国外养老机构保持着良好的关系，《中国房地产金融》了解到，公司最早与美国诺宾逊合作，成立金陵诺宾逊老年养怡股份有限公司，后来又引进信诺医疗投资集团、新加坡星光置业。

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营收困局

高投入难与产出相平衡，养老地产在运营时普遍存在着长周期、低回报的通病。依托母公司的国企背景，社区虽然解决了部分融资问题，前期巨大投入并不好消化。“我们来的时候，这个地方连道路桥梁等基础设施都没有，后来我们投入很多，修桥修路，建自来水厂，建污水处理厂。”魏强向记者介绍道。

“单纯做机构养老除非把床位费卖得很高，否则基本上都是亏损的。”他向记者举例，之前接触过的一家杭州养老公司，也是“公办民营”，四年后才实现盈亏平衡。金陵天泉湖社区通过出售产权的钱来补贴服务，从而实现轻重资产模式相平衡。据了解，项目一期就是部分持有，共有72套。目前在资金回笼上存在一定难度，“一期‘平’不了，要等到二期。”他说，项目客源主要来自南京本地，未来将扩大在北京、上海的市场份额，继续通过圈层营销的模式定向拓客，主要针对公务员、高校教师、医院医师、企业高管等群体。

而在商业模式上，项目也会对出售产权的模式进行改进。魏强和同事发现，由于有些老人尚未退休或者在家带孩子，尽管房屋已经交付，但并未住进来。由此造成的房屋空置形成一种巨大的浪费，项目运营方正在研究，考虑和一些旅居养老的公司合作，当房屋空置出来的时候就把它租出去，提高利用效率。

作为国内首个五星级养老居住社区项目，2017年6月28日，金陵天泉湖养生养老社区还接待了来自江苏省发展和改革委员会副主任王汉春一行人员的调研，王汉春在听取了报告后，表达了对天泉湖区域的认可。那么在项目背后，又有多少属于“政策加持”？

魏强摇了摇头，“因为还是这个问题，你是卖产权的，你就是地产，政策上的扶持基本没有。”当前部分企业以“养老设施”之名行“地产开发”之实，靠讲养老故事圈地，大搞房地产开发，金陵天泉湖养生养老社区堪称行业“清流”。“这种房子谁买？没人买，得房率还低。”他将社区内建筑排布形容为“奇形怪状”的，因为想让老年人生活在一起。

“实际上只要行业认可、政府机关认可，我们就觉得是对我们最大的支持。”魏强告诉记者，在配套方面，社区的水电费享有优惠，自持的养老院、护理院等也享有国家福利。集团去年还申请了200万元的服务业奖励资金，虽然“杯水车薪”，但也代表着政府的认可。

随着越来越多的资本和房企试水养老地产，市场目前越发呈现不成熟、盈利模式不明晰的特征。在候鸟式养老被广泛推崇的当下，魏强持有不同意见，“我们觉得老人还是需要有个‘根’，所谓的候鸟式养老，我们理解实际上是旅游。旅游需要不停地‘跑’，但当你真的老了，需要人照顾的时候，你还是要在区域里，这时候就要看配套设施服务是不是都到位。”

但更常见的做法是收购一幢物业并将其改造为养老地产，没有专业化的服务与配套相匹配。高端养老机构虽然设施齐全，往往需要高昂的保险费或会员费。“也不能说哪一个模式就好，哪一种模式就差。”魏强认为，判断一个养老项目做得好和坏，关键看有没有沉下心来做服务，而不是单纯的资本运作或是跑马圈地，大搞房地产。

注：本文系转载，仅供普法学习。