房产纠纷案例分享五：任性房东不去办小产证，这个局怎么破 ？

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开发商产证没出来，还不能办理小产证

如果动迁房买卖双方在签订房屋买卖合同后，小产证能够去办理之前，双方就该房屋买卖事宜发生了纠纷并诉至了法院，在法院判决结果出来之前，动迁房仍然在开发商名下还无法办理小产证，那么通常情况下，法院会根据双方的诉讼请求（包括反诉请求），来判决驳回起诉（买方起诉继续履行，卖方未反诉）或解除合同（买方起诉继续履行，卖方反诉解除合同；或者买方起诉解除合同），双方互不承担违约责任。
之所以互不承担违约责任，原因有二：其一，买卖双方对该房屋系动迁房，在签订合同时不在房东名下系知晓，且在诉讼时该房屋仍然不在房东名下且房东还无条件办理小产证，故该买卖合同根本无法继续履行（房东无权处分），作为买家对此系知情却放任，也有过错，所以是互不承担违约责任。

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开发商通知房东办理小产证，房东故意拖着不去办理

同样是小产证没有办出来，但这种情况和上述情况是不一样的。上述情况是“无法”办理小产证，这种情况是“能够”办理小产证，但房东却为了达到自己的某种目的故意拖着不办理，这种情况法院会如何判决呢？

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                              案例分享

浦东新区人民法院（（2011）浦民一（民）初字第131号）
本院认为，……根据买卖合同约定，被告应于开发商取得系争房屋大产证后两个月内办理并取得产权人为被告的系争房屋小产证，目前系争房屋已具备了办理至被告XX名下的房地产权证的条件，而被告XX以家人不同意为由拒绝办理小产证，有悖诚信，故原告现要求被告办理系争房屋小产证的请求，符合合同约定，应予以支持。
……据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告XX应于本判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区XX房屋的产权登记；二、被告XX在取得上海市浦东新区XX房屋的上海市房地产权证后协助办理将上述房屋过户至原告XX、XX名下的相关手续（实际交易过户时间以国家政策许可的时间为准）。     
  
宝山区人民法院（（2014）宝民三（民）初字第893号）
本院认为，……基于系争房屋为动迁安置房，故双方在合同中就被告办理小产证的期限进行了约定，然被告至今仍未办理小产证，已构成违约。合同约定，被告在合同签订后三日内办理好该动迁房屋的产权证，如拖延或拒办，被告应自合同签订后三日起，每日向原告支付总房价的3%作为违约金。原告现要求依据该条主张违约金，合法有据，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告王**、梁**与被告汤**、张**就上海市宝山区**路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、被告**、张**、第三人上海**房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权利过户给原告王**、梁**。

综上可知，房东若拒绝在合同约定的时间内且能够办出产证的情况下去办理产证的，从而试图通过该方式达到拒绝过户的目的，若买家据此诉至法院的，法院通常是倾向于判决继续履行，办理强制过户的。

注：本文系转载，仅供普法学习。