摘要：预售商品房案件中，开发商是否承担阶段性保证责任通常是案件的争议焦点。司法实践中，对于阶段性担保责任的性质认定以及开发商是否应承担担保责任，法院判决不一。本文试结合相关典型案例进行分析。
关键词：阶段性担保责任 按揭贷款 保证期间 附条件解除合同
案情简介：2011年2月10日，招商银行股份有限公司大连银行（以下简称“招商银行”）与大连一方地产有限公司（以下简称“一方公司”）签订《担保协议》（招商银行为甲方，一方公司为乙方），该协议第四条约定：乙方对根据本协议的规定向甲方及其所属分支机构申请个人住房贷款的全部借款人所办理的个人住房贷款承担连带责任保证担保，担保总额度为3亿元；在担保总额度之内乙方无需逐笔业务向甲方出具担保书。第五条约定：乙方保证对每笔贷款承担阶段性担保，担保范围包括但不限于贷款的本金、利息、罚息及甲方收回债权的相关费用；担保期限为每笔贷款放款之日起至预抵押登记完成之日止。第六条约定：乙方在承担保证担保期间，应当办理购房合同的真实有效登记备案手续，并及时将购房合同的登记备案手续转交给甲方指定代办机构，积极配合甲方办理预告抵押登记手续。如果乙方未能在本协议规定的时限内办妥相关手续，乙方应在接到甲方书面通知书后五个工作日内无条件将甲方发放的该笔贷款的本金、利息和其它相关费用归还甲方。第七条约定：自甲方贷款发放之日起，至预抵押登记完之日止之前，如出现以下任一情况，甲方有权要求乙方履行担保责任：……3.非因甲方原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续……7.非甲方原因造成的抵押登记手续未能办理或存在瑕疵。
2012年7月18日，一方公司与买受人高某签订《商品房买卖合同》。2012年9月29日，招商银行与高某就案涉房屋签订《个人购房借款及担保合同》，该合同第三条约定贷款金额为979万元；第四条约定贷款期限120个月，即从2012年9月29日起到2022年9月29日止。2013年7月8日，一方公司在房产部门对案涉房屋进行网签《商品房买卖合同》备案。2014年1月17日，一方公司将备案合同（2013年7月8日）及附件四《补充协议》移交给招商银行。2015年3月6日，案涉房屋因另案被法院查封。2015年4月，招商银行提起诉讼，诉讼请求之一为请求判令一方公司就借款人高某所欠银行债务承担连带保证担保责任。
法院观点：关于本案保证期间的确定，从字面理解，双方当事人对保证期间进行了约定，以办妥预告抵押登记为时间节点，保证期间可以延长，也可以缩短。该约定是双方当事人的真实意思表示，但不能与《担保法》的规定相悖，不能无限延长保证期间，也是阶段性担保的应有之义。因此，本案的保证期间应确定为从2012年10月9日招商银行放款之日起，至2014年1月17日一方公司向招商银行交付商品房预告抵押登记手续后，招商银行在合理期限内办理完预告抵押登记止。《担保协议》第七条约定，如出现非因招商银行原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续，招商银行自贷款发放之日起，至预告抵押登记完之日止之前，其有权要求一方公司履行担保责任。同理，一方公司将购房合同的登记备案手续交给招商银行后，招商银行亦应在合理期限内办理预告抵押登记，而合理期限应以上述双方约定的90个工作日作为参照。关于一方公司应否承担保证责任。本案中，招商银行是办理预告抵押登记的义务主体，在一方公司未在约定的90个工作日内交付办理预告抵押登记手续情况下，招商银行收到一方公司迟延交付的预告抵押登记手续后，应当在合理期限内及时办理预告抵押登记，防止案涉房屋被法院查封而无法办理。但是招商银行收到一方公司迟延交付预告抵押登记手续后，不但没有提出异议，而且一年多时间不去办理预告抵押登记，且无合理解释，应视为一方公司阶段性担保的保证责任免除条件成就。根据《担保法》第二十六条第二款“有合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，招商银行未在保证期间内向一方公司主张权利，一方公司的保证责任免除。最终驳回了招商银行的再审申请。
【案例索引】（2017）最高法民申3474号民事裁定书，招商银行股份有限公司大连分行与大连一方地产有限公司保证合同纠纷案。
笔者认为：
阶段性担保一般存在于预售商品房按揭贷款中，购房人支付首付款后，由贷款银行代其向开放商支付剩余房款，并将所购商品房抵押给贷款银行，以为后期偿还贷款提供担保。阶段性担保的本意是指房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。[1]
司法实践中，对阶段性担保责任的性质存在不同观点。
观点一：阶段性担保为附解除条件的法律行为，条件成就，担保责任解除。[2]北京市中级人民法院2009年作出的判决认为开发商提供的仅为阶段性保证担保，在银行办理抵押登记手续后，其保证责任予以免除。现银行怠于行使权利，放任无法办理办理抵押登记手续的事实存在，最终无法办理抵押登记手续。根据《合同法》第45条滴款的规定，因银行的不作为客观上阻止了解除开发商保证责任的成就，应视为解除条件已经成就，开发商提供的阶段性保证责任也应予以免除。[3]
观点二：“阶段性担保”条款视为未约定担保期间，担保期间应延长至贷款到期后六个月。《担保法司法解释》第32条第1款规定：“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。”法院认定阶段性担保均属于“保证期间早于或者等于主债务履行期限”的情形，视为“没有约定”，因此开发商的担保责任应到贷款期之日6个月。[4]
观点三：最高法院认为，应当尊重双方当事人的意思表示，阶段性担保条款约定的期限节点即为保证期间，但不能与《担保法》的规定相悖，不能无限延长保证期间，应当为一个合理期限。[5]
保证期间，是指根据债权人和保证人的约定或者法律规定由保证人承担责任的期间。超过保证期间，保证人不承担保证责任。因此，保证期间的确定对于保证人承担保证责任具有重要意义。一般来说，开发商承担阶段担保责任的争议主要集中在商品房买受人未按期足额按揭，导致作为保证人的开发商成为被告。
笔者认为，阶段性担保的法律性质不宜认定为附解除条件的民事法律行为。根据《合同法》45条的规定，附解除条件的合同，自条件成就时失效，所附条件成就时引起的法律后果合同失效。贷款人取得抵押权他项权证，完成抵押登记时，引起的法律后果为担保协议履行完毕、终止，而不是担保协议的解除、失效。
阶段性担保期间不宜延长至贷款到期后六个月。按揭贷款购房对于购房人是一项周期性较长的交易活动，具有不可预知的风险。若购房人出现断供等资金恶化的情形，同时房屋被其他债权人先于银行查封，此时，保证期间未进行起算，银行主张开发商承担保证责任的条件未成就，若贷款期限后六个月内再主张，其债权的实现具有不确定性，银行风险巨大。故阶段性担保的保证期间在不违反法律、行政法规的强制性规定下，应尊重当事人的意思表示。
阶段性担保的责任期间一般约定为自银行放款之日起至办理完抵押登记，并将抵押登记证明交付银行执管之日止。后产权过户登记由开发商和购房人共同完成，而抵押权的设立登记由银行和购房人共同完成，故产权过户及抵押登记需要购房人的配合，开发商无法单独完成。实践中，抵押登记的义务主体是借款人，开发商出于被动等待的状态，尤其是在开发商已经适当履行了办理产权登记的义务，如果迟迟不办理房地产证或抵押登记，则开发商的阶段性担保责任无法免除，风险较大，违背了公平原则。若银行怠于办理的抵押登记，客观上阻碍了开发商保证责任解除条件的成就，则开发商保证责任予以免除。依据《合同法》45条，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。从银行和购房者角度出发，如果不配合办理过户手续和抵押登记手续可以继续由开发商承担担保责任，那么自然会采取各种方式拖延办理，从而阻止解除条件的成就。从权利义务履行和阶段性担保的目的来看，只要开发商完成商品房的初始登记，即可免除担保责任。[6]
综上所述，在商品房按揭贷款中，开发商承担阶段性担保责任的风险越来越大，故应采取相关措施进行防范如设置免责条款、反担保协议进行规避，明确约定由购房人授权银行进行房屋抵押登记工作，明确约定银行办理抵押登记的合理期限，及在因银行原因未能办理抵押登记时开发商的免责条款及银行的违约责任等等。
注：本文系转载，仅供普法学习。
