日常生活中，人们往往会因为政策变化、当事人意志变更等原因导致房屋买卖合同无法照常履行。为了更好地解答大家在现实生活中可能遇到的相关问题，小V整理了几个常见问题，并作出了比较详细的解答，供今后买卖房屋的朋友们参考。
Question 1：因政策原因在网签及过户之前失去购房资格，是否可以解除合同并要求退还首付？
Response ：当事人因政策原因而失去购房资格，属于《合同法》第94条规定不可抗力因素，因此，双方均具有该房屋买卖合同的法定解除权。至于是否行使该解除权，由当事人决定。购房人在此情况下要求解除合同并退还首付款于法有据。
根据《合同法》第94条，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。其中的“不可抗力”通常是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人；此外，第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。因此，购房人在此情况下可以要求解除合同并退还首付款。倘若购房人因为国家政策等不可抗力原因导致无法购房并承担全部不利后果，则有违相关法律法规，也明显显失公平，不符合民法中的公平原则。
题外话：不能预见是指行为人主观上对于某一客观情况的发生无法预测。对于某一客观情况的发生可否预见，因人的认知能力不同，科学技术的发展水平各异，预见能力必然有差别。因此，不可预见，应以一般人的预见能力作为判断标准。不能避免并不能克服，表明某一事件的发生具有客观必然性。不能避免，指当事人尽了最大的努力，仍然不能避免事件的发生。不能克服，指当事人在事件发生后，尽了最大的努力，仍然不能克服事件造成的损害后果。客观情况，指独立于当事人行为之外的客观情况。
不能预见、不能避免并不能克服是对不可抗力范围的原则规定，至于哪些可作为影响合同履行的不可抗力事件，我国法律没有具体规定，各国法律规定不尽相同，一般说来，以下情况被认为属于不可抗力：自然灾害、战争爆发、社会异常事件以及政府行为等。其中，政府原因主要是指合同订立后，政府颁布新的政策、法律，采取行政措施导致合同不能履行。
Question 2：定金和首付已交齐，但银行按揭因材料问题无法办理，房子是否可以退掉？
Response ：可以退房，但购房者须承担违约责任，对方可以选择适用违约金或定金法则。实践中，按揭贷款无法办理可能是开发商的原因，也可能是购房者的原因，也可能是非买卖双方的原因。按揭贷款办不下来应当通过调查来确定是谁的责任，再进一步确定违约责任由谁承担。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
由于本案中银行按揭是因为购房者自身的材料出现问题而无法办理，应归属于购房者自身的原因，故而应由购房者承担违约责任。根据定金罚则，购房者已支付的定金是为了合同的正常履行，而合同法规定，定金罚则与违约金不能同时主张，因此，对方可以选择适用违约金或定金罚则。
首付一般是在买卖合同签订时交付，首付款可以在违约方承担违约责任（违约金或定金法则）之后退还给购买者。但实践中，一般不建议违约退房，因为违约责任一般较重；相较之下，建议购买者可以换家银行进行贷款。
Question 3：预付款50万，对方当事人是否可以要求退还？
Response ：预付款是在合同成立后，一方当事人按照合同的约定预先向对方支付的部分金钱，其目的在于以率先支付一定款项作为合同履行的诚意，或者将这一数量的款项作为合同履行所需资金的一部分。就预付款而言，其没有处罚的性质。若出现合同无效或者因其他事由导致未能订立正式合同时，需要退还相同数额，而不会产生丧失预付款或者双倍返还预付款的问题。
在实践中，应当特别注意要将定金与预付款区分开来，定金的给付目的在于担保合同的成立或履行，买卖合同正式签订前的定金主要用以约束双方当事人按时签订正式合同；合同订立后的定金主要用以促使双方当事人进入合同的实质履行阶段。任何一方违反约定，则适用定金罚则。由于定金和预付款在实践中极易混淆，在商品房买卖合同中如何确定，应当依双方的给付意思和合同约定来确定，如果肌肤的意思不明确或者依法不能认定具备定金条款或定金合同的，应该推定为预付款。
因此，在双方当事人意思表示明确，该率先支付的金钱确定为预付款时，如果合同最终没有正式订立，对方当事人有权要求退还该预付款。
Question 4：购买二手房时发现，房子的原房主曾因私开天窗被相关部门罚款，而上家买房时未索要相关证明。则签订二手房买卖合同并完成过户交易后是否会被二次罚款？
Response ：购房者不会因同一事由而被二次罚款。
原房主已经因为私开天窗这一违法行为受过行政处罚，则其不应该因为这一行为而再次遭受行政处罚。《行政处罚法》第二十四条规定，“对当事人的同一违法行为，不得给予两次以上罚款的行政处罚。”由此可见，我国的行政处罚应当遵循一事不再罚原则。
买受人作为该房的继受所有权人，即使没有相关的处罚决定书及其他相关证明，也不需要为原房主的违法行为埋单，更不会因为原房主已受行政处罚的违法行为而再次受到行政处罚。
Question 5：2015年在某地购房，约定一年后拿到房产证，并约定了相应的违约金条款。期满后，未拿到房产证，是否可以集体索要违约金？本案的诉讼时效如何计算？
Response ：第一，关于违约责任的问题：
买受人可以请求出卖人根据合同约定，承担相应的违约责任。具体的违约责任以当事人之间的合同约定为主，合同中未约定的是向，依据相应的法律法规来承担。
《关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
根据该条款规定，买受人可以请求出卖人根据合同约定，承担相应的违约责任。
第二，关于诉讼时效的问题：
现行有效的《民法通则》规定，普通诉讼时效为两年，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间；但2017年10月1日以后开始实施的《中华人民共和国民法总则》对普通诉讼时效作出改革，变为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”
由此可知，诉讼时效应当从业主知道或者应当知道开发商对其权利造成损害之日起计算，若发生引起诉讼时效中断事由，应等相关事由消除之日起重新计算；若在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权等中止事由，则应在事由消除后继续起算。
Question 6：他人以自己名义购买经济适用房，所有款项均由他人出资，也由实际出资人一直居住。问自己是否有权要求其从该房腾退？
Response ：有权要求其从该房腾退。实际出资人和名义产权人之间属于典型的委托合同关系，名义产权人为隐名代理。实践中，法院往往认为房屋的所有权归名义产权人所有，实际出资人与名义产权人之间仅存在合同债权。
该案中，实际出资人购买的是经济适用房，由于经济适用房的特殊性，实际出资人借用他人名义购买经济适用房是为了规避国家有关经济适用房的法律规定，如果仍然保护实际出资人的合同权利，不仅违背了政府推出经济适用房的初衷，也违反了社会公共利益。这就导致实际出资人与名义产权人之间的委托合同关系存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，即“以合法形式掩盖非法目的”，其与名义产权人之间的委托合同应确认为无效，实际出资人无权取得房屋，房屋产权应归名义产权人所有。
因此，本案中的名义产权人可以要求实际出资人从经济适用房中腾退，并确认该房屋的所有权归属于名义产权人，再由名义产权人向实际出资人支付相关费用。
但若果借用他人名义购买的是一般的商品房，那么此时的实际出资人就可以要求确认该房屋的产权为其本人所有了，因为这样并不违反合同法的相关规定。
注：本文系转载，仅供普法学习。
