2017年12月，因二手房买卖合同纠纷，原告肖刚（买方）委托北京威诺律师事务所律师向北京市房山区法院提起诉讼，请求判令被告人王明（卖方）解除双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议，并赔偿原告违约金40余万元。
一、案情回顾
2016年8月，王明（出卖人，甲方）与肖刚（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《买卖定金协议书》，约定王明将其所有的位于北京市房山区×地区×号楼×层×，建筑面积为118.39平方米的房屋以210万元的价格出售给肖刚。
2016年9月，肖刚与王明在居间方处商谈。商谈中，王明称其买不着房，继续履行合同，其孩子第二年上不了学。肖刚提出合同没有问题，王明就是不想卖房了。王明予以肯定。之后，双方以王明拒绝出售协商赔偿事宜，最终没有达成一致。2016年10月25日，肖刚将王明起诉至法院要求确认王明违约。案件第三人为北京某房地产经纪公司（房屋中介，丙方）。
二、争议焦点
受肖刚委托，北京威诺律师事务所律师通过法院调取相关证据，查明：
甲乙双方在合同中约定：甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。合同签订当日，肖刚向王明支付了9万元定金。
2016年11月17日，王明以特快专递的方式向肖刚发出《解除房屋买卖合同通知书》，称买方未按照合同约定于2016年11月1日前将25万元的购房首付款支付至甲方，违反了《补充协议》第四条第3款之约定，构成根本违约，故通知买方及中介解除《合同》、《补充协议》及其附属协议，自送达买方及中介之日起生效。同日，王明将该通知书向居间方送达了两份，并于2016年11月19日确认居间方已将该通知内容告知肖刚。
原告方肖刚认为，王明明确表示不予出售房屋，法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方当事人可以解除合同，故王明在合同履行过程中明确表示不再出售房屋，构成根本违约。
而被告方则认为，原被告的合同己经于被告在发出解约通知书时解除。被告一直在履行合同的状态，并没有任何根本违约的行为，无须承担违约责任。且原购房资质未核验并违反合同约定迟延支付首付款，故被告有权解除合同。

三、诉讼策略及理由
针对该案案情及双方争议观点，我所律师在与原告方、中介公司等当事人深入沟通，结合现有证据并精心分析后，提出如下理由：
1.根据本买卖合同补充协议约定,乙方申请的贷款机构批贷后的5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。同时,原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效,现被告拒绝出售该房屋，并中止一切房屋交易流程,通知原告解约,同时拒绝履行合同赔偿条款,已构成根本违约。
2.针对被告提出的原告方的购房资格一直没有核验且违反合同约定支付首付款，故其可以主张同时履行抗辩权，不予核验房屋的理由。律师认为：买卖合同并未约定房屋核验和购房资质核验应予同步进行，房屋核验是出卖人的义务，房屋核验必须与资格核验同时进行没有依据，被告拒绝房屋核验是违约行为，不享有同时履行抗辩权。亦没有证据证明双方合同未能履行系原告缺乏购房资质所致，且事实证明原告购房资格并无缺陷。
四、裁判结果
经过一审、二审法院查明，认定：根据法律规定及双方在《补充协议》中的约定，王明构成根本违约，肖刚享有合同解除权。因此，对肖刚请求解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，本院予以支持。
据此，法院判决：
1.解除原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》；
2.被告于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）定金九万元；
3.被告于本判决生效之日起十日内支付原告违约金四十五万余元。
至此，因房价上涨过快，卖方拒售房屋引发的纠纷终于结束。持续几个月的诉讼使当事双方都付出了大量的时间、精力与金钱，虽然守约方收到违约方一定的经济补偿，但是也并不能完全弥补此次不成功的房屋买卖所带来的其他损失。在此，再次提醒广大拥有购房或售房需求的朋友，交易前请务必详细了解市场行情动向，并咨询相关专业人士，同时还要尊重法律和交易规则，确保房产交易买卖合法合规的环境中进行。

相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一） 因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二） 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五） 法律规定的其他情形。

《中华人民共和国合同法》第九十七条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
 
《中华人民共和国合同法》第一百一十一条
质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

注：本文系转载，仅供普法学习。