房屋租赁合同履行期间，出租人享有有法定解除权的几种情形如下：
1. 因不可抗力而解除合同。
2. 承租人擅自变动建筑主体和承重结构或者扩建而解除。
3. 承租人未经出租人同意转租而解除。
4. 承租人未按照租赁房屋的性质使用租赁房屋，并造成房屋损失而解除。
5. 不定期租赁，出租人可随时解除合同
6. 承租人未支付租金或者迟延支付租金，出租人可以解除合同。
出租人解除合同的方式，包括直接向承租人发出通知解除合同收回房屋，以及向法院提起诉讼，请求解除合同。在行使法定解除权的过程中，需注意出租人法定解除权行使条件是否成就的认定。
（一）承租人未经出租人同意而转租
房屋租赁合同双方通常会在租赁合同中明确约定承租人不得未经出租人同意擅自转租，否组出租人有权解除租赁合同。《合同法》第二百二十四条也明文规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”然而，在城镇房屋租赁合同中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称“《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》”）第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
特别提示：《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》仅适用于城市、镇规划区内的房屋，当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。2013民提字第202号判决[1]中，承租人根据本解释第十六条规定主张出租人不得解除合同，法院即以“案涉场地系集装箱堆场，不具备适用该解释的前提”为由未予支持承租人的主张。
（二）不定期租赁合同
不定期租赁合同中，出租人可以随时解除合同。根据《合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定[2]仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
实践中，当事人因对“不定期租赁合同”的认定而产生纠纷的情形并不鲜见。在当事人未对合同租赁期限予以明确约定、又未能达成补充协议的情况下，根据“合同有关条款或交易习惯”是否能确定租赁合同的期限，则很大程度上依靠法院的自由裁量。
最高人民法院（2015）民申字第480号民事裁定书中[3]，载明：枫华公司主张，协议约定的“兼并完成后租赁自动终止”是对租赁期限的明确约定，因此该租赁并非不定期租赁。根据一、二审查明的事实，双方当事人之间的协议第一条约定：“双方商定先租赁后购并，逐步推进”。第二条约定：“兼并完成后租赁自动终止”。第三条约定：“租金为每年七万元，按年缴付租金，先缴费后使用。”第五条约定：“……合同签订后即开始启动兼并程序，争取2006年年底以前完成购买兼并。”并且“乙方并购前所支付给甲方的租金，可以由乙方支付甲方的并购款中扣除”。第五条还约定：“具体事宜由甲乙双方另行商定，与本协议无关。”双方当事人均未提交证据证明已经就兼并事宜另行达成协议。因此，如果将“兼并完成”视为明确的期限，则该约定将实际变成：只要兼并不完成，租赁就永远持续。这样的解释显然超出当事人的合理预期，租赁也将成为永远强制存在的租赁。如此解释，不符合合同目的，也显失公平。协议虽然约定“兼并完成后租赁自动终止”，但是双方当事人并未就兼并具体事宜达成一致，对兼并完成时间也没有明确的约定，二审法院根据《合同法》第二百三十二条之规定，将本案租赁合同视为不定期租赁，并将租赁关系解除的合理期限确定为自2008年5月1日解除通知到达之日起4个月，即2008年9月1日之后租赁合同解除，并无不当。
（三）出租人迟延支付租金
在房屋租赁合同的履行过程中，承租人应按照合同约定的时间及金额向出租人支付租金。实践中承租人逾期、迟延支付租金的，出租人是否可以立即以其违约为由请求解除合同？
《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
实践中，承租人出现迟延支付的行为时，双方就迟延支付租金问题在租赁合同中明确约定单方解除权的，出租人可在条件成就时按照合同约定行使单方解除权；合同中未予明确的，法院会根据承租人违约行为的严重程度、是否及时改正违约行为并弥补因此给守约方造成的损失、合同的期限等实际情况，进行裁量。
最高人民法院2013民提字第202号判决指出：承租人不按照合同规定的时间、金额支付租金，构成违约行为，出租人有权单方面宣布解除合同。兴合公司应于2011年5月11日、2011年11月11日前支付的租金，分别于2011年5月13日和2011年11月16日实际支付，构成迟延履行。但①出租人在未经催缴的情况已经实际支付，延期支付时间较短，②尤其是双方签订的租赁合同租期长达10年，出租人以承租人迟延支付租金2天和5天为由要求解除合同，对承租人过于苛刻。根据《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定，出租人以逾期支付租金为由要求解除租赁合同的请求，不能成立。
注：本文系转载，仅供普法学习。
