一直以来，二手房买卖中关于卖方的户籍迁移所引发的纠纷常有发生，实践案例中常发生卖方在房屋过户后迟延或者拒绝迁出户口、房屋还存在案外人户口等情形，从而导致买方无法落户、子女无法入学、房屋难以转卖等一系列问题，致使购房目的不能实现。
据不完全统计，广州市中级人民法院2017年1月至2018年7月审理二手房买卖合同纠纷案件合计约151件，其中涉及到二手房户籍迁移纠纷房屋买卖合同案件约23件，占比达15%，可见户籍迁移问题在二手房交易过程中相对突出，户籍逐渐成为衡量房屋价值的重要标准，下面我们来看二手房买卖中涉及户籍迁移纠纷的常见纠纷案例：
案例1：二手房买卖中，卖家迟迟不肯迁出户口，买家能否直接请求法院将户籍迁移？
【案情简介】
孙某与李某签订二手房买卖合同，李某将自己的房屋卖给孙某，李某承诺房屋出售后半年内将户口迁出。在孙某取得房产证之后两年的时间里，孙某多次要求李某迁出户口，但多次催促未果，孙某于是向法院提起诉讼。
【法院判词摘录】
法院认为孙某请求李某将户籍迁出涉案房屋所在地，但户籍是否具备迁移条件属于行政部门管理范畴，不属于法院民事案件的受理范围，法院于是驳回了孙某的起诉。
【律师评析】
根据《中华人民共和国户口登记条例》第三条：“户口登记工作由各级公安机关主管。”户口迁移纠纷属于公安机关的行政管理职能范围，因此法院在审理案件过程中对户口迁移事项不作处理。
实践中若发生本案此种情况，买家可以向涉案房屋所在地派出所申请迁出卖家户口，若选择向法院诉讼的方式，可诉请卖家承担违约责任，而不是请求法院将卖家户籍迁出。
案例2：二手房买卖中，卖方逾期迁出户口，买方可就卖方的迟延履行主张违约责任。
【案情简介】
叶某（买方）与徐某（卖方）签订了《二手房买卖合同》，约定卖方将其名下的房产转让予买方。2016年10月18日，卖家徐某将户口迁出该房屋，但按照合同约定徐某应在2016年6月19日之前迁出户口，徐某迁户时间比约定时间延迟了120天，于是叶某诉至法院主张徐某支付违约金。
【法院判词摘录】
买方已按照合同约定支付了购房款，卖方亦应按合同的约定履行卖方的义务。卖方迁户的时间比合同约定的时间延迟120天，已构成违约，买方有权向卖方主张迟延履行的违约责任。
【律师评析】
二手房交易中，已经履行合同义务的一方可主张不履行合同义务或者迟延履行合同义的一方承担违约责任。
本案中，房屋买卖合同规定了违约金的计算标准为以房产总价款为基数按日万分之五，法院综合考虑买房的损失情况以及双方的过错程度、兼顾合同的履行情况等因素，将合同约定的违约金计算标准予以调低。实践中二手房交易双方的违约责任表现形式大多为逾期违约金，故建议将逾期违约金计算标准约定在合理限度内。
案例3：二手房交易中，学区房存在案外人户口，可能导致小孩无法入学。
【案情简介】
刘某与吴某于签订二手房买卖合同，该房屋属某小学学区房，刘某以学区房价格购买，合同中约定吴某应在房屋所有权转移之日起180日内办理原有户口迁出手续。
房屋过户后，刘某得知房屋内尚有案外人户口未迁出，其中案外人学龄前儿童的户口影响自己孩子入学。于是刘某向法院请求判令吴某迁出与房屋相关的所有案外人的户口并支付违约金。
【法院判词摘录】
由于我国目前的户籍管理制度的原因，吴某自身无法将涉案房屋内他人户口迁出，故刘某起诉要求吴某迁出案外人户口之请求，本院不予支持。
房屋买卖合同中，双方当事人在签订合同时已对涉案房屋的迁户期限及违约责任进行了明确约定，现吴某未按约定期限迁出全部户口，导致其出售的房屋存有他人户口之瑕疵，已构成违约，应当承担相应的违约责任，判决吴某支付刘某合同违约金十六万元。
【律师评析】
现实中大多家长购买学区房目的是为了孩子上学，因而往往花费更高的价格购房。建议买方在购房前事先了解房屋所在地的学籍使用政策，明确该房屋具有相对应的入学权限，以及到房屋所在地户籍管理机关明确房屋登记的户口详情，查明房屋是否还存在案外人户口。
【二手房户籍纠纷买家的风险防范】
综上案例，不难看出二手房买卖户口迁移纠纷时有发生，作为买家在交易过程中应如何避免卖家的户口不迁出所导致的纠纷以及降低买房风险呢？
01
在房屋买卖合同条款中明确约定卖家须迁移户口以及房屋不存在案外人户口，事先了解房屋所在地户籍管理部门的相关政策，协商迁移户口的合理期限，就户口迁移问题明确卖家的违约责任。
02
二手房买卖合同存在违约条款的基础上，若违约金规定不明确，则法院难以认定损失。对此，建议将合同条款中的违约金定额化，如规定违约金标准：“房屋总价款的百分之几”或直接明确违约金具体数额。
03
在房屋价款中约定保留一部分尾款，来充当卖家按约定迁移户口的履约保证金，当发生卖家不迁出户口的情况时，买家可不支付尾款，并要求卖家支付违约金。如果这一条件卖家不接受的，则很有可能在未来卖家会做出卖家不迁出户口的行为，买家这个时候需要谨慎交易。
04
在二手房交易过程中保持谨慎态度，买家应确保卖家签名的真实性，事先采取措施保留相关的书面文件及各种证据，包括但不限于房屋买卖合同、转账记录、手机聊天记录等，防范房屋交易风险。
注：本文系转载，仅供普法学习。
