商品房买卖合同约定非因购房者原因未能办理按揭的开发商可以解除合同并要求购房者支付违约金是否有效？

 
一、导读
1、非因购房者原因导致无法办理按揭的，可否将责任归咎于购房者？
2、开发商可否以购房者未能办理按揭为由解除合同？
3、非因购房者原因导致无法办理按揭的，开发商能否要求购房者支付违约金？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2012年11月16日，原告明华公司（出卖人）与被告吴萍（买受人）签订合同编号：YS00286806的《商品房买卖合同》，约定由被告向原告购买位于南宁市青秀区青环路90号汇东郦城天郦湖组团3B号楼1单元502号房（以下简称涉案房屋），总价为512910元。合同附件六《合同补充协议》第2条付款方式及期限，约定：“2、买受人在签订《合同》及本补充协议时向出卖人支付合同总价款的33.71%作为首期付款，计人民币零佰壹拾柒万贰仟玖佰壹拾零元整；3、余款占全部购房款的66.29%，计人民币零佰叁拾肆万零仟零佰零拾零元整。由买受人向银行申请按揭贷款，买受人应当按照银行要求提供办理银行按揭贷款所需的全部材料和费用，按揭材料要求真实、准确、全面。买受人应在本合同签订之日起15天内办理完毕所有的银行手续。在上述期限内，不管什么原因（包括但不限于买受人不按时提供完整资料、材料虚假、不符合按揭条件以及银行贷款政策调整）买受人没有办理完毕按揭贷款手续的，买受人应当在上述期限到期后五个工作日内一次性付清余款，否则出卖人视买受人为逾期付款，并按本合同第八条追究买受人的违约责任。”《合同》第八条，约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同总价的3%向出卖人支付违约金……”。截至合同签订当日，被告已向原告支付首期房款172910元。2012年12月1日，原告与被告就合同办理了登记备案手续，合同备案编号为YS00286806。被告未能按时办理完毕银行所需贷款手续，导致银行至今未发放贷款，亦未在规定的期限内一次性向原告支付所欠购房余款，原告遂于2016年4月12日以被告违约为由起诉至本院，并提出前述诉讼请求。
另查明：原告已取得涉案房屋的商品房预售许可证，证号为南房预字（2010）第007号。
附：本案案号（2016）桂0103民初3238号

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、购房者逾期付款违约，开发商有权解除合同
一审法院认为，关于解除合同的问题。《合同》约定，买受人应在签订《合同》之日起15天内办理完毕所有的银行按揭手续，如未能按时办理完毕按揭手续，应在上述期限到期后五个工作日内一次性付清余款，否则视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同。本案中，被告未按时向银行办理完毕按揭贷款手续，银行至今未发放贷款，亦尚未按时交清购房余款，双方约定的解除合同的条件成就，故原告有权解除合同。虽然原告主张已向被告发出了解除合同的通知书，但未提供证据证实被告已实际收到，现原告通过诉讼方式要求解除合同，故应当以起诉书副本送达被告之日即2016年8月16日视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。原告应将被告已付的购房首付款172910元退回给被告。
2、购房者逾期办妥按揭，应当承担违约责任
关于违约金的问题。《合同》约定，买受人未能按约定期限办理完毕银行按揭贷款所需手续，亦未能按约定期限付清购房余款，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款的3%的违约金，系双方在平等、自愿的基础上作出的真实意思表示，现原告主张违约金，符合约定，故原告要求被告支付违约金，符合法律规定，本院予以支持，即被告理向原告支付违约金15387.3元（512910元×3%）。
（二）二审法官观点
本案无二审。

四、分析意见
1、购房者与开发商签订房屋买卖合同，合同约定购房者应当在约定期间内办理银行按揭付款，购房者不能按时办理按揭付款的属于购房者违约，开发商有权解除双方合同并要求购房者支付违约金。
2、按时支付购房款是购房者的法定义务，开发商接受购房者按揭付款不意味着未能办理按揭的原因在于开发商或者购房者无法办理按揭的，购房者没有按时支付购房款义务，无须承担违约责任。

五、判决结果
1、一审判决结果
解除合同，购房者支付违约金。
2、二审判决结果
本案无二审。

六、争议焦点
购房者是否违约？

注：本文系转载，仅供普法学习。