摘要

房屋买卖合同中约定业主于何时迁出房屋内相关户口，而过户后发现存在第三人户口尚未迁出，那客户要求业主承担户口逾期迁出的违约责任是否存在依据？法院又该如何认定呢？

一、案件事实

2015年6月22日，乙通过丙中介公司居间购买了甲名下位于北京市的一套房屋，并签署了房屋买卖合同等相关协议，并约定甲应于该房屋所有权转移登记之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。

2015年8月24日，甲、乙办理完毕该房屋的所有权转移登记手续，但时至今日甲亦未将房屋内的相关户口迁出。

因协商不成，乙将甲诉至法院，要求甲承担逾期迁出户口的违约责任。

二、双方陈词

客户乙诉称：

（一）我方于2015年6月22日与甲签署房屋买卖合同，且约定甲应于房屋所有权转移登记之日起30日内将房屋内的相关户口迁出；

（二）于2015年8月24日办理完毕房屋所有权转移登记手续后，甲未依约将户口迁出，已严重违反了双方订立的合同约定。

故诉求：

（一）判令被告甲承担逾期迁出户口的违约金328000元；

（二）判令被告甲自2015年10月8日起至实际迁出房屋相关户口之日止，每日按房屋总价的万分之五支付逾期违约金；

（三）判令诉讼费由被告甲承担。

业主甲辩称：

（一）我方已于2015年8月23日，即合同约定之日内将全家户口迁出，现该房屋遗留未迁出的户口系第三人丁所有，与我方无关；

（二）我方在出售房屋时对存在第三人丁的户口的这一情况并不知情，而在得知相关情况后已努力协调，且乙的户口已迁至该房屋；

（三）合同中约定因“出卖人自身原因”未如期将房屋相关户口迁出的，承担违约责任，现丁的户口迁出情况与我方无关，我方未违反合同约定，不应承担违约责任。

故，不同意原告乙的诉讼请求；若法院认为我方存在违约行为，请求酌减违约金数额。

三、审理结果

法院认为：

（一）甲、乙签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方应据此履行；

（二）根据合同约定，被告甲应于该房屋所有权转移登记之日起30日内迁出房屋内的相关户口，且售房时不知存在第三人丁的户口系被告甲对该房屋内户口情况的失察所致，现致使该房屋存在他人户口之瑕疵，已构成违约，应承担相应的违约责任，且违约金数额会根据合同履行情况及当事人过错程度等因素予以酌定；

（三）针对被告甲表示2万户口保证金冲抵违约金，原告乙不同意且表示待甲迁出户口后支付给甲的这一情况，考虑到该保证金具有督促被告甲履行迁出户口义务的担保功能，故对被告甲迁出户口前，原告乙不支付该笔款项予以支持。

故判定：

（一）被告甲给付原告乙延期迁出户口的违约金5万元；

（二）驳回原告乙其他诉讼请求。

四、法务分析

本案的焦点问题只有一个，即：甲是否要承担违约责任？

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；且双方签署的房屋买卖合同中明确约定：甲在办理完毕房屋权属转移登记手续后30个工作日内将房屋内的相关户口迁出。

本案中，甲在出售该房屋时未了解房屋内相关户口的情况，且未如实告知乙，导致第三人丁的户口无法迁出而出现该房屋存有他人户口之瑕疵这一情形，系甲失察所致，应归责为其自身原因；又根据上述法律规定及合同约定，甲属履行合同义务不符合约定，已构成违约，故应承担相应的违约责任！

五、法务建议

（一）针对业主
1、在出售房屋前向房屋所在地的户籍管理机关了解清楚该房屋内的户口情况，并及时告知中介方及客户；

2、若存在户口无法迁出的情况，及时与客户协商沟通，确定是否对此进行补充约定。

（二）针对客户

在签署房屋买卖合同前，积极主动询问业主该房屋是否存在其他户口且无法迁出的情况，并对户口情况进行约定，避免产生他人户口无法迁出，自己户口无法迁入等情形。

（三）针对经纪人

1、积极提醒业主核实房屋内的户口情况。签约前，在条件允许的情况下可以陪同客户业主前往当地派出所对交易房屋内的户口情况进行查询；在履约过程中，若业主未及时全面履行合同约定，积极沟通并告知业主由此可能带来的违约风险。（必要时，可以发送催告函。）

2、特殊约定事宜。如甲乙双方协商一致，同意房屋过户后，房屋内相关户口不迁出，应在补充协议其他约定处明确（供参考）：“居间方（丙方）已充分告知户口迁出的相关政策及影响，买卖双方（甲乙双方）已明确知晓并理解，经买卖双方协商一致，买受人（乙方）不要求出卖人（甲方）将户口迁出，如双方因户口问题发生纠纷，由双方自行解决。”

注：本文系转载，仅供普法学习。