限制民事行为能力人在发病期间签署了房屋买卖合同及相关协议，但其法定代理人对此不予追认，此时合同不仅无效，限制民事行为能力人一方亦要承担相应的赔偿责任。
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案例速读
小白自2009年开始患有精神分裂症，2013年2月7日，在没有经过与家人协商的情况下，通过某居间公司与业主小新签订了《房屋买卖合同》，购买了小新名下位于东城区的某房屋，价款380万元。小白按照合同约定已向小新支付定金1万元，首付款70万元。
之后，小白认为自己在签订上述合同期间不具备民事行为能力，故主张双方签订的《房屋买卖合同》无效。
2014年2月，小新申请对小白在2013年2月7日签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议期间的民事行为能力进行鉴定。2014年9月30日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具《法医学鉴定意见书》，鉴定意见为被鉴定人小白诊断为精神分裂症，2013年2月7日签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议时处于疾病期，评定为限制民事行为能力人。
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各方陈词
客户小白诉称
签订上述合同期间小白不具备民事行为能力，双方签订的房屋买卖合同应属无效。
小白的法定代理人老白已向法院提起特别程序之诉，申请宣告其为无民事行为能力人。2013年8月1日，法院依法宣告小白为无民事行为能力人。2013年8月14日，小白所属社区指定老白为其法定监护人。
故诉求：
1、判令双方签署的房屋买卖合同及相关协议无效；
2、判令小新返还小白购房款71万元；
3、判令小新向小白支付自2013年2月7日至2013年10月14日购房款71万元的利息损失31725.33元；
4、判令诉讼费用小新承担。
业主小新辩称
不同意原告的诉讼请求，小新已按合同约定履行自己的义务，小白未按合同约定在小新办理解押后2个工作日内支付80万元给小新。
在第一次开庭时，小白的母亲老白到场旁听，并未就小白的民事行为能力提出异议。
小白及其法定代理人在缔约过程中存在过失，小白的行为已经给小新造成损失，应予以赔偿。
综上所述，小白未按合同和补充协议的约定履行付款义务，已经构成了根本性违约。
故不同意小白的诉讼请求，其反诉请求法院判令：
1、解除双方签署的房屋买卖合同及相关协议；
2、小白赔偿小新提前还贷所造成的利息损失50万元、再次出售房屋所增加的个人所得税30万元和营业税3.5万元及律师费2万元；
3、小白承担全部诉讼费及鉴定费。
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审理结果
法院判决
?小白、小新签订的《北京市存量房屋买卖合同》等合同无效。
?小新收取小白的定金及部分购房款71万元，应予返还给小白。
?小白赔偿小新利息损失30万元。

法院分析
依法成立的合同受法律保护。根据查明的事实，原告经司法鉴定被确认为临床诊断精神分裂症，应评定为无民事行为能力人。其在与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及原、被告双方与第三人签订《补充协议》、《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》等合同时亦为限制民事行为能力人。
上述合同签订后，原告的法定代理人未对上述合同进行追认，故原、被告于2013年2月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》应属无效合同，现原告要求确认上述合同无效，于法不悖，应予以支持。
依照相关法律规定，被告收取原告的定金及部分购房款71万元，应予返还给原告。应当指出，因原告系限制民事行为能力人，导致原、被告双方签订的房屋买卖合同无效，原告负有主要责任，被告反诉要求原告赔偿利息损失的请求，理由正当，予以支持。但具体赔偿数额，将结合被告先前贷款偿还的利息及如其再次贷款需支付的利息等实际情况予以酌定为30万元。
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法务建议
经纪人应如何把控风险？
在签署买卖合同前，经纪人要留意观察业主和客户的言行举止是否存在异常，若存在异常，经纪人要及时跟其家人沟通确认其精神状况，如核实确认其确实不能辨认或者不能完全辨认自己的行为，那么该合同暂时无法签署。
需要其近亲属或利害关系人向基层人民法院申请认定其为无民事或者限制民事行为能力人，由法院为其指定监护人或者相关部门为其指定监护人，由监护人以法定代理人的身份代无民事或者限制民事行为能力人签署买卖合同。
业主和客户应如何规避风险？
客户或者业主在履约过程中一旦发现对方精神状况异常，要及早与对方亲属沟通核实其精神状况，一旦确定对方确实无法完全辨认自己的行为能力，要尽快与其亲属确认是否对已签署的合同进行追认。如其亲属表示不对该合同就行追认，也无法与其亲属达成一致的解决方案，建议通过诉讼的方式解决纠纷，以避免更大程度的耽误自身售房或者购房计划；如其亲属表明认可该合同，那需要其亲属向法院申请认定其为限制民事行为能力人，在指定了监护人后由该监护人代其履行后续手续。

注：本文系转载，仅供普法学习。