【二手房那些事】
签署二手房买卖合同，请务必了解三大事项！
  稍微做了点功课的准购房者们都知道二手房交易流程复杂、时效长、各交易节点一环扣一环！如何能够最大程度降低风险发生、顺利交房过户？回答这个问题，需要先思考一下控制交易顺利前进、按时履行的依据是什么？没错！合同！Contract!  说句"晦气"的话，日后发生纠纷打上官司，法院裁判的依据是什么？还是合同！合同规范的重要性不言而喻。
   总结多起二手房产纠纷的发生，除一方恶意违约外，其余多为合同签署时存有瑕疵所致。由此结合自己数万份二手房买卖合同审核的经验，特总结以下注意事项以供参考:

一、关于“人”
①共有权人: 属于夫妻双方共同财产的房屋登记在一方名下的情况屡见不鲜。当客户得知来卖房的业主为已婚状态，务必让其配偶提供书面的《配偶同意出售证明》，并和其配偶本人核实确认。即便客户声称是婚前的个人财产，客户也无能力核实确认。
②代理人:尽量要求业主本人亲自来，假如业主确实无法到场，让代理人提供公证的授权委托书，因为无权代理签署的合同业主本人不认可的话是无效的。(可给公证处打电话确认）
③继承人: 业主本人去世了，房子将会发生继承的。不能为了图方便直接以去世业主的名义签署，以免合同发生纠纷。要让继承人去办理继承公证，换领新房本。

二、关于“钱”
①贷款: 购房者买房无非全款、商业贷款、公积金贷款、组合贷几种形式，因人而异。但合同的签署你得需要约定清楚。因为无法保障银行批贷程序的一帆风顺，合同里必须要约定好未批贷、未足额批贷的解决方式，无论是自行筹集款项，还是继续申请贷款，都必须提前约定好。业主也可以给购房者的再次贷款约定一下限制条件，比如说次数、截止日期。
②税费: 不得不承认现在还是个卖方市场，税费基本上都是买方全部承担的。不要生气，如果卖方承担的话房价也会相应提高，一样，羊毛出在羊身上。但是客户出税费也必须将一些事项约定清楚！如果业主承诺房子满五唯一(可免个税)，那就需要在协议中注明"业主承诺交易房屋为名下唯一住房且满五年，如若承诺不实，由此产生的多余税费由业主承担。"
③定金: 不要超过房屋总价款的20%!谁规定的？法律！支付定金后务必让业主写收据。注意！是定金，而不是订金！以避免无法保障定金双倍返还的权利
④首付款: 虽然建委部门取消了资金的强制监管，但是还是建议对首付款项进行监管。网上购物，点击确认收货后，支付宝才会放款！安心！当然了，房子有抵押，业主需要用首付款还款，在客户同意的基础上，建议直接把款项打到业主的还款卡，时间当然是越晚越好，最好是预约还款当天打。
⑤物业交割保证金: 房子过户了也交房了，客户高高兴兴的去物业办理更名被拒！原因是上任业主或者上上任还欠着8年的物业费没交呢！供暖费还没交呢！物业交割前进行水电燃气供暖物业费的核查很有必要！提前留存一部分费用也有必要！
⑥户口迁出保证金: 作为父母省吃俭用想买套房子让孩子有个好学校可以上，户口的事不能大意。即便不读书，谁也不想自己的房子里有别人的户口。留存一部分户口迁出保证金可以起到提醒业主尽快按照约定迁出户口。签约前，和业主一起去派出所户籍科查查，业主本人的不在里面，备不住上上任业主的在里面。(提前说:确实有部分行政区不给提供方便！比如石景山)

三、关于“房”
①买房前务必实地看房，看同户型有时候不靠谱。
②关于房屋附属设施、家具家电、浴具、灯具等，哪些是随房一起走的，哪些是业主要拿走的，约定清楚，再拍个照片。（悄悄说一句，存在着偷换偷拿，以次充好的情况哦！）
③关于交房的约定:越早越好！房屋的交付是非常重要的一环，必须约定，想一想有什么比你实际居住占领房屋更靠谱的吗，一房二卖？业主中途私下出租房屋？都能被完全杜绝。

注：本文系转载，仅供普法学习。