判决书字号：盐城市中院（2015）盐民终字第06891号
案情： 2013年3月5日，华润置地公司作为出卖人与作为买受人的戴先生签订了一份《商品房买卖合同》，约定戴先生购买由华润置地公司投资开发建设的“櫲树湾花园”房屋，合同约定：所购商品房为第15幢，该建筑层数地上11层，地下2层层；房号为9层90×室，层高2．9米，房屋建筑面积180．56平方米，其中，套内面积156．54平方米，公摊面积24．02平方米，单价为7400元／平方米，房屋总价1336144元。
同日，双方又签订补充协议一份，协议第一条约定：前述合同与本补充协议有抵触之处，以本补充协议为准；第四条对主合同第三条（买受人所购商品房的基本情况）补充约定：高层层高为2．9米，小高层层高为3米，局部层高（包括但不限于卫生间、厨房、日台）会有降板，部分顶层单元会有挑高建筑形式。第五条对主合同第五条（面积确认及面积差异处理）补充约定：乙方（买受人）不得以层高误差为由拒绝办理收房交接手续。
在华润置地公司通知交房后，戴先生组织人员到现场测量，发现所购房屋的实际层高为2．9米后，戴先生认为华润置地公司华润置地公司司出售的房屋层高不足，严重侵犯了其合法权益，经交涉双方分歧较大协调未果，遂诉至本院，要求赔偿因其所售房屋与合同约定不符的损失和违约金计80000元，在审理中，华润置地公司认可案涉房屋层高为2．9米。
法律分析：
1、华润置地公司向戴先生交付房屋层高只有2．9米，未达到补充协议“小高层层高3米”的要求，是否构成违约？
根据盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则（试行），涉案房屋显然属于小高层房屋，华润置地公司构成违约。
2、华润置地公司应否承担赔偿经济损失的违约责任？
在商品房买卖中，买受人购买商品房，其本质是购买的房屋实际使用的空间。面积减少，高度不变，导致实际使用空间的缩小；而面积不变，高度降低，也同样导致实际使用空间的缩小。其购买房屋的目的是为了取得房屋的使用空间，该空间并非平面，而是三维立体空间。高度的减少对于使用的影响并非产生直接的经济利益损失，但会实际影响到买受人的使用及居住感受，因此对于买受人的影响是较大的，需要违约方承担相应经济损失赔偿责任。
3、如何计算违约金即赔偿损失金额问题？
由于双方在合同及补充协议均对层高不达标的违约责任未作明确约定，对于因房屋层高不足而引发纠纷，现行法律法规亦对此未予明确，需要运用法律解释方法，类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条中有关房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理规定。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
Interpretation of the Supreme People's Court on the Relevant lssues concerning the Application of Law for Trying Cases
  on Dispute over Contract for the Sale of Commodity Houses

[发布部门]最高人民法院  [发文字号]法释[2003]7号[发布日期] 2003.04.28  [实施日期] 2003.06.01[时效性]现行有效  [效力级别]司法解释[法规类别]民诉综合规定与解释
  第十四条出卖 人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:
  (一)面积误差比绝对值在3 %以内(含3%)，按照合同]定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
  (二)面积误差比绝对值超出了%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3 %以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3 %部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3 %以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3 %部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

华润置地公司华润置地公司向戴先生交付的房屋比合同约定层高低10cm，导致戴先生房屋的实际使用空间减少3．3％［（套内面积×合同约定层高一套内面积×实际层高）÷套内面积×合同约定层高］。
双方对层高差异的违约责任没有约定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定确定被告应当承担的违约责任的比例，即［（套内面积×7400×3％＋套内面积×7400×0．3％）×2］。据此判决华润置地公司赔偿戴先生违约损失计41702元。

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