三、卖方在买方合同目的基本实现时又另售他人，应赔偿差额
房屋已交付，房款亦支付，即使尚未办理产权过户手续，但买卖双方的主要合同义务已履行。此时，卖方再将房屋卖给第三人，当如何处理？
案例3：广元市润发商贸有限公司与彭天和、彭大庆、宋翠菊及中国农业银行股份有限公司广元利州支行房屋买卖合同纠纷申请再审案，四川省高级法院（2015）川民申字第313号民事裁定书。
2001年，彭天和与润发公司签订《商品房购销合同》，润发公司交付了房屋，但一直未办理产权证。2012年，润发公司又与彭大庆、宋翠菊签订《房地产买卖契约》。一前一后，房屋差价608812.24元。
关于房屋差价款608812.24元是否作为彭天和的损失问题。
四川省高级法院认为，彭天和作为房屋合法权利人，无论使用或者出售均应是其权利，如果彭天和出售该房屋，应该由彭天和取得出售时相应的增值利益。润发公司违法出售该房屋，侵犯彭天和房屋的所有权，该房屋价差608812.24元应该由彭天和取得，其价差应该作为彭天和受到的实际损失。另，该房屋已经属于彭天和，是否办理产权，不影响彭天和权利行使。
该房屋事实上已经由彭天和占有、使用，合同目的已经基本实现。润发公司一房二卖侵犯了彭天和的权利，其出售房屋价款差额应该是彭天和受到的损失，应作为彭天和的可得利益。
四、个人之间一房数卖的房屋差价赔偿
在个人之间的房屋买卖交易中，同样存在一房数卖的差额赔偿问题。
《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方违约所承担的损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
对一房数卖的情形，房屋前后所售差价即为守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的，法院应予支持。
案例4：YANHENRY与陈奕霏房屋买卖合同纠纷再审案，广东省高级法院（2015）粤高法民一申字第734号民事裁定书。
YANHENRY与陈奕霏签订合同约定以1570万出卖房屋，约定如卖方违约，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价20%的违约金。但第二天YANHENRY又与赵文发签订合同，以2000万将涉案房屋卖出，并将房产转移登记至案外人名下，合同的主要义务不能继续履行，买方合同的目的无法实现，卖方已构成根本违约。
买方诉至法院，要求解除房屋买卖合同，卖方支付违约金314万元（1570万×20%）。
一审中，卖方请求调整违约金，一审法院综合考虑双方的履约情况、卖方的过错程度，酌定由卖方支付违约金150万元。
买房人陈奕霏不服一审判决提起上诉，请求：判令卖方支付违约金314万元。理由是，卖房人因一房二卖的不诚信行为反而获利430万元，也是买房人的损失。
深圳市中级法院二审认为，虽然卖房人构成一房二卖，但合同关于定金支付时间的约定不明确，卖房人的过错责任并不明显。一审按照双方履约的程度以及卖方的过错程度酌情将违约金调整为150万元并无不当，维持原判。
本案中，买房人起诉要求卖房人支付违约金314万元，法院认为卖房人“过错责任并不明显”且申请调整违约金，就将违约金酌定为150万。一酌定，一半多的违约金缩水了。
假设买方实际遭受的损失无法确定的，可参照违约方因违约所获得的利润确定。买方在一审法院仅酌定赔偿其150万违约金后上诉时，认为卖房人一房二卖获利的430万属买房人的损失。如果买房人一审起诉时要求430万差额赔偿，结果会如何？
再看一个案例。
案例5：徐芬与刘国胜、姜宝琴房屋买卖合同纠纷案，北京市第二中级法院（2013）二中民终字第06171号民事判决书。
刘国胜与徐芬签有收条，承诺将涉案房屋以138万出售给徐芬，并将涉案房屋交付徐芬使用，双方确已形成买卖合同关系。
后刘国胜将涉案房屋以成交价格100万元、装修折价款252万元共计352万元另行出售，导致其与徐芬的买卖合同履行不能。
徐芬诉至法院，除要求返还100万购房款外，要求刘国胜赔偿装修费用20万元、差价款214万元和房租损失14.4万元。
法院认为，刘国胜存在根本违约行为，应承担相应的违约责任。收取徐芬购房款100万元应予退还，同时考虑到该违约行为的恶劣性质及主观过错，法院判令其将涉案房屋另行出售所得的差价款214万元全部赔偿给徐芬。对利息及装修损失和房租损失，考虑到上述赔偿已足以弥补其损失，法院未予支持。
五、诚信守约是立足之本
楼市价格疯长时，卖方违约较多；限购限贷后，买方违约相对增多。买卖一方在试图撕毁合同时，会仔细盘算自己的违约成本。除了数额不大的定金和中介费外，他们更多考虑的就是房屋差价是否应予赔偿。
还有，如何确定房屋差价损失赔偿数额？实践中主要有两种做法。
第一，法院委托专业房屋评估机构，以卖方将房屋出卖给第三人的违约时间为基点，评估房屋市场价值，再与买方购买价值比较，差额即为赔偿数额（如案例1）。第二，卖方前后两次所卖房屋价格的差额，作为卖方违约收益赔偿给买方（如案例3和案例5）。
当然，也存在如案例2中，买方以法院委托鉴定商铺的市场价为依据，要求赔偿房屋涨价损失1289万余元，但最高法院为平衡双方利益，酌定支持房屋涨价差额503.54万元，恰为买方已付房款一倍的损失。
万一产生纠纷，则诉讼有技巧，策略应讲究。得失或在一念之间，方法如得当，赔偿数额大不同。
但诚实守信的霸王原则，当为立足之本，应时刻牢记。
注：本文系转载，仅供普法学习。
