当前，不少地方楼市价格疯涨之后，限购限贷政策迅疾落地，涨落有别，变幻莫测。于是，各种违约现象不断涌现。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条明确了商品房买卖合同的卖方是房地产开发企业，第八条、第九条针对卖方严重违反诚实信用原则，在订立商品房买卖合同时或者在商品房买卖合同履行过程中欺诈或者恶意违约，致使买方无法得到房屋的情形，规定除五种适用惩罚性赔偿责任外，买方还有权要求赔偿损失。

虽然个人之间的房屋买卖不适用《解释》的规定，但无论是《解释》第八条、第九条规定的一房数卖，还是个人之间存在的一房数卖，都会涉及房屋差额赔偿的问题。

我们通过部分法院的裁判案例来探究类似案件的裁判思路，以期对实践有所裨益。
一、卖方应当赔偿房屋增值部分
《解释》第八条、第九条就卖方恶意违约导致合同解除和因欺诈导致合同无效或者被撤销、解除的情形，规定了卖方赔偿买方已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。同时，其明确了买方可以要求卖方赔偿损失。

那么，在《解释》规定的一房数卖情况下，卖方除赔偿“已付购房款一倍”外，是否应当赔偿房屋涨价差额呢？

下面这则案例中，卖方与买方签订房屋买卖合同后，又将房屋卖给第三人，且价格低于买方的价格，但该房屋的市场价值会远高于此第三人购买价格。此时，买方主张赔偿差价数额，能否得到支持？

案例1：王有虎与绿地地产集团南京置业有限公司商品房销售合同纠纷再审案，江苏省高级法院（2015）苏审三民申字第00219号民事裁定书。

2011年10月30日，王有虎与绿地集团南京公司签订《商品房预售合同》，约定：购买紫峰花园某幢商业用房，总价款1438048元。

房屋预售合同签订后，王有虎按约支付113万余元，剩余30万按揭款未能及时办理，亦是因绿地集团未能提供竣工报告导致。双方之后未能就如何支付购房余款问题达成新的协议。

绿地集团与他人订立合同，将房屋以1394026元出售他人。

绿地集团称已向王有虎有效送达了解除通知书，但未能提供证据证明。在未能合法解除合同的情况下，其将房屋卖给案外人构成一房二卖，构成根本违约。

虽然绿地集团再次出售的价格，相比出售给王有虎的房价是减少的，属非恶意违约。但买方认为，其主张的房屋增值部分是因绿地集团违约行为造成的实际损失，绿地集团将房屋出售给第三人的价格是买卖双方的自行约定，并不能反映市场价格，该商铺的市场价值是增加的，绿地集团应赔偿房屋增值部分。

于是，经王有虎申请，法院委托专业评估机构对涉案房屋的市场价值进行了评估，其市场价值为1702900元，该价值与王有虎购买价格1438048元相差264852元。

因绿地集团构成根本违约，法院依据《解释》第八条的规定，判决绿地集团赔偿王有虎房屋差价损失264852元。
二、为防双方利益失衡，法院酌定房屋差价赔偿数额而非鉴定数额
在一房二卖情形下，买方要求卖方赔偿已付购房款一倍数额，并同时承担房屋涨价差额损失，是否能得到法院支持？

在下面这则案例中，最高法院未认定一房二卖，买方未获得已付购房款一倍数额的赔偿。但是，为平衡双方利益，最高法院又酌定支持买方房屋差价损失（尽管与诉求差额较大），且数额与已付购房款一倍数额居然相同。

异曲同工之妙啊！或许，法官认为不认定一房二卖使买方未获已付购房款一倍数额的赔偿，对买方似有不公。

案例2：郑国安与青海万通物业发展有限公司其他买卖合同纠纷上诉案，最高法院（2014）民一终字第198号民事判决书。

该案中，郑国安购买商铺后出租并享受出租收益已有六年之多，万通公司在将商铺卖给第二个人之前，已同郑国安就商铺回购问题进行洽谈，并且万通公司也以同样方式回购了其他商铺。

郑国安诉至法院，以法院委托鉴定商铺的市场价为依据，要求万通公司赔偿房屋涨价损失1289万余元，并承担已付购房款一倍的赔偿503.54万元。

在万通公司是否应赔偿郑国安已付购房款一倍的损失503.54万元的问题上，最高人民法院二审认为：虽然万通公司存在违约行为，但其向新华公司过户商铺产权时，就商铺的回购问题与郑国安进行过洽谈，并且以同样的方式回购了其他商铺，其行为不属于一房二卖中卖方存在欺诈或恶意的情形。

最高法院以卖方不存在恶意违约和欺诈，不符合《解释》第八条的情形，未支持买方请求赔偿已付购房款一倍的损失503.54万元的主张，但卖方毕竟构成违约，是否会支持房屋涨价差额呢？

最高法院认为，赔偿损失是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益，包括所受损失和可得利益。而考察《商品房买卖合同解释》第八条的制定背景及目的，该条规定的“损失”并不包括对可得利益损失的赔偿，而对于在房价涨速过快、涨幅较大的情形下，房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，仅支持返还已付购房款及利息，赔偿所受损失将会导致卖方违约成本过低、从而在客观上鼓励违约行为的后果，故该条进一步规定了惩罚性赔偿制度。因此，应综合考虑，对卖方的违约责任加以认定。

最高法院二审进一步认为，签订《商品房买卖合同》时，卖方应当预见到，如其违反合同约定，根据该解释第八条的规定可能承担的违约责任，除对方当事人所受直接损失外，还可能包括已付购房款一倍的赔偿。但是，一审以合同无法继续履行时的市场价与郑国安购买价之间的差额作为可得利益损失，判令卖方赔偿1151.37万元，导致双方当事人之间利益的显失平衡，超出了当事人对违反合同可能造成损失的预期。根据《合同法》第一百一十三条第一款规定精神，为了更好平衡双方当事人的利益，最高法院酌定卖方赔偿买方可得利益损失为已付房款一倍的损失数额。

最高法院支持了买方要求卖方赔偿房屋涨价差额的可得利益损失，尤其应予注意的是，房屋涨价差额恰恰为买方已付房款一倍的损失。

不难看出，最高法院是在综合平衡双方当事人的利益下，作出的二审判决。

该裁判思路基本明确了一房数卖下，卖方承担的惩罚性赔偿与可得利益赔偿不得同时适用。当在案件不符合适用《解释》第八条惩罚性赔偿时，可酌定卖方赔偿买方可得利益损失。

注：本文系转载，仅供普法学习。