何建珉与南宁特基房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案分析意见
一、导读
1、商品房买卖合同中开发商不得以可遇见的、惯常的因素作为逾期交房的理由
2、开发商不得以第三人原因进行逾期交房抗辩
3、开发商是否可以购房者逾期付款为由要求抵销对应延迟交房日期问题，尽管双方在合同中明确约定购房者延期付款开发商可延期交付，但如开发商无证据证实其系因资金原因致使工期延误，故不可作为其延期交房的理由。
4、合同中约定违约责任，如无证据予以证实过高或过低，则法院不能进行调整
二、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点（二审未变更）
1、关于雨天是否可据实延期。合同中，双方已明确约定暴雨及以上雨天方可据实延期，且须在发生之日30天内告知买受人。本案某某小区工期为2007年10月8日至2009年12月28日，据实可延期10日，但特基公司未提供证据证实其按合同约定在发生之日起30日内告知何珉建，故特基公司辩称依《南宁市晴雨天气实况》据实可延期88日与事实不符，无合同依据，不予采纳。
2、“两会一节”三众所周知、惯例式重大活动，以此而延误工期的，不应予以扣除；“奥运火炬传递”、“五十周年大庆”、“城乡清洁工程”虽众所周知，但并未形成惯例常态，对其可能产生的影响和限制，特基公司难以预期，应属于双方约定的“因重大活动，有关政府机关限制施工的”，可予延期情形。
3、关于受“山水一号”楼盘施工影响，致使在本案小区7#、9#楼增建长约230米的支护坝，导致工期和验收拖延，是否可据实延期。该支坝的施工确实拖延了正常工期，但特基公司提供的证据恰好表示影响7#、9#楼楼体安全的系外因所致，而非其自身的地质条件导致基础设计变更，进而延误工期。根据“当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定和约定，故特基公司可就此另行主张权利。
4、关于何建珉逾期付款的天数，可否据实延期。特基公司虽有证据证实何建珉逾期付款，但却未提交证据证实特基公司曾系资金原因致使工期延误。何建珉逾期付款也不必然影响到工期。故特基公司要求在逾期交房中扣除何建珉逾期付款的天数，与合同约定不符，不予采纳。
（二）二审法官观点
1、关于逾期交房（付款）违约金计算标准问题，合同约定开发商按日向购房者支付已付购房款万分之三（购房者按日向开发商支付未付购房款万分之三）等违约金，该约定为双方的真实意思表示，内容未违反法律规定，本应按照双方协议执行，开发商在一审中主张违约金过高，请求人民法院予以调低，但违约金是双方在签订合同时对将来可能产生的违约行为的遇见及预防，目的是约束双方诚信履行合同，合同法约定违约金过高可要求调低，应当解释为，只有在有充分证据证实约定的违约金“过分高于造成的损失”的情形下方可调整违约金。现被上诉人未能举证证实约定的违约金属于过高情形，其主张下调违约金，理由不充分，本院予以驳回。
三、法院查明的案件基本事实
一审法院经审理查明：2009年6月26日，何建珉（买受人）与特基公司（出卖人）签订了一份《某某小区商品房买卖合同》，合同主要约定：何建珉向特基公司购买其位于南宁市越秀路2号即某某小区第9幢2单元302号房，合同价款622909元；何建珉应于本案合同签订后5个工作日内，交付首期房款合计124909元，余款498000元，由其自行向银行申请办理个人按揭贷款手续，并在合同签订25个工作日内将贷款汇入特基公司指定的银行账号，超过时限视为逾期付款；若逾期付款未超过30日，何建珉应自合同约定的付款期限之次日起至实际全额支付应付款项之日止，按日向特基公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；若逾期付款超过30日，特基公司有权解除合同，合同一旦解除，何建珉还应支付违约金30000元，若何建珉愿意履行合同，经特基公司同意后合同继续履行，则何建珉仍需按日向特基公司支付逾期应付款万分之三的违约金；特基公司应于2009年11月30日前，依照国家和政府有关规定，将经合格验收、并取得勘探、设计、建设、监理、施工单位验收合格意见表的商品房交付何建珉使用；但如遇下列情形，除双方协商同意解除或变更合同，特基公司可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，包括……暴雨以上等自然灾害以及其他原因，且特基公司在发生之日起30日内告知何建珉；2、……；3、遇到复杂地质情况，需要变更设计的；4、因何建珉在签订《商品房买卖合同》以及支付房款过程中拖延导致本项目建设工期延误的；5、因重大活动，有关政府机关限制施工的；6、特基公司应在合同约定的交付日期前及实际交房之日分别将以上因素统计结果以书面形式告知团购小组；特基公司以上述理由延期交房的，应提供与事实相关证明文件，否则视为延期交房。若逾期在30日内，特基公司应自合同约定的最后交付期限之次日起至实际交付之日止，按日向何建珉支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；若逾期在31日后，何建珉有权解除合同，合同一旦解除，特基公司应自何建珉解除合同通知到达之日15天内退还全部已付款，并支付违约金30000元，若何建珉要求继续履行合同的，特基公司仍需按日向何建珉支付已付房款万分之三的违约金。合同补充协议约定，1、关于送达。本合同涉及的通知及法律文件以通知方式送达，由特基公司提交团购小组或在《南国早报》发布公告、或按照何建珉在本合同填写的联系方式等送达，如何建珉通讯地址有变更的，其应在两天内告知特基公司；2、关于房屋交付。商品房达到交付使用条件后，特基公司应当书面通知何建珉办理交付手续。房屋交付期限以特基公司发出的“入住通知书”或在《南国早报》上刊登的“入住公告”载明的日期为准。
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