二、出卖人操作解除合同的难点及突破

（一）如何确定合理期限

由于上述典型条款的存在导致出卖人主张解除合同时往往理据不足。而问题的焦点往往在于在买卖双方未明确约定贷款审批期限或银行选定次数的情况下，如果确定贷款审批的合理期限。

笔者认为合理期限的确定本身就是一个需要结合贷款审批进度步步确定的过程，不可能存在一个统一的期限标准。作为出卖人应当做到以下四点：

1、实时跟进贷款审批进度，切忌坐等消息无所作为；

2、争取让买受人给出口头确认的审批期限并进行录音以后的交流及录音围绕该期限展开沟通；

3、审批结果迟迟未出时提醒买受人可能对己方产生的预期损害；

4、一次申请未获审批通过，主动限制买受人的申请次数，并争取获得其确认（确认过程进行录音或其他方式取证）。

在纠纷发生时，往往由于当事人本身基于诚实履行合同的原则，彼此之间均能就合同履行中发生的相关问题冷静沟通。

因此上述证据的获得往往并不困难。此外，取证对象不应仅限于买受人，尤其在房屋居间人存在的情况下，与居间人的充分沟通及确认取证有时能够收到意想不到的良好效果。

（二）如何获得买受人贷款未获得审批通过的原因

这是一个出卖人举证操作中的难点问题。基于合同的相对性，买受人直接与银行信贷工作人员沟通，出卖人获取银行贷款审批未获得通过原因的渠道较少。

司法实践中，出卖人一般在纠纷发生后通过向法院申请对贷款审批银行进行调查取证的方式获取该项证据。显然此类调查取证申请并非在任何法院均能够获得支持。

笔者认为，出卖人可以通过与买受人的沟通取证，从双方的交流过程中确认贷款未获得审批通过的真正原因。

不过此取证显然需要在双方纠纷尚未成讼，且存在可以和解处理的前提下操作更具有成功可能性。从实践操作来看，不少买受人一般此时并不回避贷款未获通过的原因。[参考案例：天津市第二中级人民法院（2017）津02民终5047号民事判决书]

（三）买受人延迟付款的取证问题

买受人的延迟付款包括买受人未能依约支付首付款及未能促使银行实际放款。放款支付义务属于买受人的主要合同义务。

买受人迟延履行付款义务的行为实际系迟延履行合同主要债务的行为。依据合同法第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。

据此，出卖人应当向买受人发送催促履行函。尤其对于银行未实际放款的情况而言，出卖人应当给予买受人预留尽可能合理的履行期限。

为防止较长指定期限情况给出卖人带来更大的损害，出卖人催告函的发出时间应当合理把握，可以参照银行同类情况的放款时间，适时发出。

（四）谨慎行使不安抗辩权

不安抗辩权的法律依据来源于合同法第六十八条。该条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”

实务中有的出卖人以了解到的买受人存在多次贷款逾期为理由认为买受人已无履行能力，从而据此主张不安抗辩权，不配合买受人关于贷款手续的办理等。

但实际上银行对贷款的发放与否拥有最终的决定权，司法实践中，法院一般认为出卖人仅凭借上述理由主张不安抗辩权的，并无法律依据，不能予以支持。[参考案例：北京市第二中级人民法院（2017）京02民终10768号民事判决书]

三、如何在签订房屋买卖合同时做好防范

为防止合同履行中权益维护过程中不必要的麻烦，笔者建议出卖人在适用居间人提供的房屋买卖合同时应当全面审慎的审查各条款可能对己方带来的各种影响。

无论居间人是否为己方委托，均应当对所签订的各项房屋转让相关文件全面审查，必要时交律师审查处理。

就本案中的典型条款而言，出卖人应当争取排除该条款的直接适用，在房屋买卖合同中确定银行贷款审批的合理期限、涉及对向银行多次申请贷款条款的，应当同时限制申请次数或申请银行的数量。

即便居间人及买受人可能在合同签订时特别强调银行审批的不确定性，但房屋出卖人至少应当在合同条款中要求加入审批期限条款及该期限届满银行审批未获得通过时单方解除合同但不向对方主张违约责任的条款。[参考案例：南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初2104号民事判决书]

注：本文系转载，仅供普法学习。