当事人签订房屋买卖合同时，如果该交易系由房屋中介促成，则一般由房屋中介提供房屋买卖合同的范本。该类范本一般内容较为简洁且具有不易解除的特点。

尤其对于包含贷款条件的房屋买卖合同而言，由于条款设置的限制往往给出卖人带来不小的法律风险，在纠纷发生后出卖人的维权操作极为有限。

实务中房屋出卖人因此败诉的不在少数。本文将结合房屋买卖实务中常见的含贷款的典型条款，详细阐述此类条款在诉讼实务及非诉操作中的难点突破方式，错漏之处请指正。

[典型条款举例]

本合同房屋总价款xx万元（含税）。本合同签订的当日，买受人向出卖人支付定金xx万元。出卖人收到上述定金后x日内应配合买受人办理网签备案。

买受人在房屋产权过户登记材料全部提交房屋登记机关的当日支付出卖人首付款xxx元（含已付定金xx万元）。

剩余购房款xxx元由买受人以向居间人所指定的银行申请贷款的方式支付。出卖人应当在本合同签订之日起xx日内配合买受人完成银行贷款面签手续，并在买受人的贷款申请获得银行批准后xx日内配合买受人完成房屋产权登记过户手续。

因买受人原因导致银行贷款未获批准的，买受人应继续向其他银行申请贷款或直接改为一次性付款。

在此期间，如出卖人拒绝将房屋出售给买受人或迟延配合履行超过xx日，买受人有权解除合同并要求出卖人按照房屋总价的xx%支付违约金。

下面笔者就上述合同条款情景下，买受人违约的构成及难点突破问题做系统阐述。

一、何种情形下出卖人可以行使法定解除权

我国合同法第九十四条规定到了五种合同当事人可以行使法定解除权的情形：

1、因不可抗力致使不能实现合同目的；

2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

5、法律规定的其他情形。

就适用上述典型条款的房屋买卖合同而言，实务中出卖人可以行使法定解除权的常见情况如下：

1、买受人贷款申请违约；

2、买受人首付款支付违约；

3、买受人所贷款项未实际支付违约；

4、其他违约情形。

第4种情形属于个别法律规定的特别情况或当事人的另行约定情形，下面主要就第1至3种情形发生时，出卖人的法定解除权适用理由阐述如下：

（一）买受人贷款申请违约

买受人贷款申请违约包括买受人未在合理期限内通过贷款审批和买受人未能获得贷款通过贷款审批两种情形。

由于买受人不具有向出卖人一次性付款的购买能力，其通过银行贷款方式向出卖人支付购房款，在银行贷款审批长期未获通过或者已经明确无法获得通过的情况下，买受人如果仍然无法通过一次性付款形式完成购房款支付义务，则显然买卖双方的交易将无法进行。由此合同的签订目的将无法实现。据此，出卖人有权依据合同法第九十四条的规定行使法定解除权。

这里需要说明的是，虽然买卖双方在合同中已经约定了上述典型条款，出卖人在以此理由行使合同解除权时会受到较大的限制，但此种约定显然不能违反民事行为最基本的公平原则。

实务中贷款审批程序所耗费的时间的确具有较大的不确定性，但结合当前房地产市场价格的飞涨情况，审批时间越长，对出卖人带来的预期损失可能越大。

在已经完成了网签备案，出卖人的房屋已经被锁定的情况下，买受人可能要在较长的时间无法获得全额房款，出卖人对房屋价值的实现效率显然将大大降低。

司法实践中，在当事人就上述审批期限未约定的情况下，而买受人又在较长的期限内未能获得银行审批通过的，法院一般结合银行审批的通常时间及买受人申请提交时的具体情况确定买受人应当完成审批的合理期限。

（二）首付款支付违约

即便买受人的贷款申请获得银行批准，但是在出卖人已经依约将房屋过户至买受人名下后，买受人并未依约支付首付款。由此不仅导致出卖人无法及时收到首付款，还将影响到出卖人对全额房款的收取权益。

不仅如此，出卖人的房屋已经过户至买受人名下，对于出卖人而言存在较大的损失风险。对于买受人的此种迟延履行行为，出卖人有权据此解除合同。

（三）贷款未及时支付的违约

此种情况与上一种情况存在一定联系，但是并不完全等同于上一种情况。即，买受人贷款未能获得实际放款的原因可能来自于买受人未依约支付首付款，但导致买受人贷款未放款的原因可能并不一定由于买受人未支付首付款。

由于银行内部原因导致买受人所申请的银行贷款虽然已经通过审批，但是银行并未在合理期限内放款。

显然此时最大的受害者是出卖人而非买受人。而从合同相对性的角度而言，此种迟延履行行为显然应当认定为买受人的违约。

值得注意的是，由于上述典型条款的存在，当事人发生纠纷后仍然需要法院对贷款到位的合理期限问题进行认定。

注：本文系转载，仅供普法学习。