5.购房人提案外人执行异议之诉，三个构成要件审查
——房屋买受人作为案外人提起执行异议之诉，经审查符合有关查封司法解释规定的三个构成要件的，应当停止执行。
标签：房产执行｜案外人异议｜房屋买卖｜买受人优先权
案情简介：2009年，投资公司与开发公司签订66套房屋买卖合同并支付全款，同时进行了网签及备案，其中61套商业用房办理了过户手续，另5套出租给他人，因开发公司拖欠税款等原因未能办理过户手续。2010年，因建筑公司与开发公司工程款纠纷，法院执行查封前述5套房屋中一套，投资公司提执行异议。
法院认为：①依最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，买受人在符合已支付全款、实际占有财产、对未办理财产过户不存在过错三个构成要件情况下，法院不得查封。②综合本案证据，可认定投资公司就支付购房款和房屋占有问题，与开发公司通过购房款收据及涉案房屋交接单形式给予确定。案涉66套房屋购买过程虽烦琐，但整个购房事实清楚。因涉案61套商业用房，投资公司已取得房屋所有权证，故61套商业用房在款项支付上是真实的。而依前所述，在合同签订及购房款支付方面，66套房屋买卖是一个整体行为，故5套诉争房屋在款项支付上也是真实的。因占有房屋不等同于自用房屋，故5套诉争房屋实际使用人可非投资公司。综合投资公司提交的一系列证据，可证明在执行法院采取查封措施前，投资公司确已实际支付全部购房款，并已实际占有房屋。③依现有证据，可证明系因开发公司拖欠税款等原因未能办理诉争房屋产权过户登记。此系投资公司作为买受人所无法控制和克服的，由此造成的不利后果不应由投资公司承担。综上，本案符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的应当解除查封情形，故裁定停止对涉案房屋执行。
实务要点：房屋买受人作为案外人提起执行异议之诉，经审查符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的买受人已支付全款、实际占有财产、对未办理财产过户不存在过错三个构成要件的，应停止执行。
案例索引：北京高院（2013）高民终字第541号“某投资公司与某建筑公司案外人执行异议之诉案”，见《北京坤展利都投资顾问有限公司诉江苏南通六建建设集团有限公司案外人执行异议之诉案》（张稚侠），载《中国审判案例要览》（2014民：539）。
6.保全查封异议，法院可按执行异议审查并裁定中止
——房屋买受人对法院诉讼保全查封措施提出异议的，法院可立“执行异议”案号，经审查后可作出中止执行的裁定。
标签：房产执行｜案外人异议｜房屋买卖｜买受人优先权
案情简介：2013年，物资公司诉开发公司合资、合作开发房地产纠纷一案审查过程中，法院依物资公司诉讼保全申请，裁定对开发公司名下房产保全查封。工贸公司异议，称其2011年已签预售合同并办理网签、支付全款，现房屋已出租给电器公司，因房屋水电附属设施未安装好，故未办过户手续。
法院认为：①依最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，买受人在符合已支付全款、实际占有财产、对未办理财产过户不存在过错三个构成要件情况下，法院不得查封。②本案中，工贸公司在法院保全查封涉案房屋之前，与开发公司签订商品房预售合同，并到房屋管理部门做了商品房预售联机备案登记。工贸公司向开发公司支付了全部购房款，且实际占用了涉案房屋，将房屋租赁给了电器公司使用。工贸公司虽尚未办理涉案房屋产权过户登记手续，但未过户系开发公司造成的，工贸公司对此并无过错，故其所提保全异议理由成立，裁定中止涉案房产执行。
实务要点：房屋买受人对法院诉讼保全查封措施提出异议，经审查异议成立的，法院可立“执行异议”案号进行审查并作出中止执行裁定。
案例索引：北京二中院（2012）二中民初字第09069-1号“某物资公司与某开发公司合作开发房地产纠纷案”，见《北京市物资有限公司等诉北京永安兴业房地产开发有限公司合资合作开发房地产纠纷案（保全异议）》（侯成成），载《中国审判案例要览》（2014民：554）。
7.被执行人死亡的，可直接变更其继承人为被执行人
——作为被执行人的公民死亡后，法院可直接变更其继承人为被执行人，对遗产进行处置，按先执行再析产顺序处理。
标签：房产执行｜被执行人死亡｜继承｜析产
案情简介：2011年，占某持生效判决，申请执行吴某。执行程序中，吴某死亡。遗产仅其与妻子陈某共有房屋一套。其他继承人子、女、母均未放弃继承。
法院处理：①因生效判决确认的被继承人债务尚未清偿，继承的遗产应先清偿被继承人依法应缴纳的税款和债务，故对该法定继承纠纷案中止审理。②执行法官鉴于继承人均未放弃继承，遂发出执行听证通知书，通过听证审查程序变更继承人为本案被执行人，即将被执行人吴某变更为其子、女、母，陈某以共同债务人和继承人身份作为被执行人，对吴某遗留房屋进行处置变现，继承人在遗产范围内承担债务清偿责任。
实务要点：作为被执行人的公民死亡后，法院可直接变更其继承人为被执行人，对遗产进行处置，用于偿还债务，余款待析产结束后按比例分配。
案例索引：福建武夷山法院（2011）武民初字第340号“占某与吴某执行纠纷案”，见《占建良申请执行吴辉良民间借贷纠纷案（对被执行人的遗产应先析产还是先执行）》（祝金妹），载《中国审判案例要览》（2014民：557）。
注：本文系转载，仅供普法学习。
