一、网签基本情况介绍
在房屋买卖交易中，交易双方签订房屋买卖合同后，需到房地产相关部门进行备案，并可在网上查询交易情况，即是网签。网签制度，有利于减少房屋买卖纠纷，降低房屋买卖风险，能有效保护房屋买卖交易双方，特别是购房人的合法权益。
1. 网签的类型
  房屋买卖交易根据交易房屋状态的不同，可以分为增量（新房）商品房网签和存量房（二手房）网签。
（1）增量商品房网签
增量商品房网签即是将买卖合同的签约过程及签约内容通过房地产交易监管部门的网上系统进行备案的行为。合同双方若要解除合同，双方必须签订解除协议并且向房地产管理部门提出申请才可以取消网上备案的买卖合同。增量房买卖合同的网签实际上是房屋买卖合同的联机备案，主要目的是为了约束开发商，防止一房数卖、办理房屋抵押等，规范市场、保证交易安全和保护购房人利益。
（2）存量房（二手房）网签
存量房买卖合同网签是指买卖合同双方将自愿达成的房屋交易的主要内容如房屋状况、成交价格及支付方式等基本信息，通过不动产登记部门的网上签约系统录入备案。
 2.网签的流程 
增量商品房网签交易双方当事人根据网上公示的买卖合同文本协商拟定合同相关条款，由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同，然后双方当事人签字、盖章，最后在交易系统的电子楼盘表上注明该商品房已被预订（认购）或签约。
 存量房（二手房）网签交易双方当事人自行或在房屋中介机构的协助下，根据网上公示的二手房买卖合同文本协商拟定合同相关条款，完成签署后，通过网上签约系统将相关交易信息上传，完成房屋交易的备案。
3.网签的作用
（1）完成公示备案
依据《 城市商品房预售管理办法》 第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。无论是新增商品房买卖合同的网签还是二手房买卖合同的网络备案，其本质上都是一种通过网络进行的行政备案。网签不具有创设权利的功能，但会起到交易的公示和证明作用。在现有的技术条件下，房屋交易网签完成时，即已同时完成了房屋交易的备案手续
（2）防止一房二卖
办理网签之后，没有经过买卖双方同意或者法院的判决，网签是不能解除的。房屋在前次网签没有解除之前，不能进行第二次网签，网签之后，如果卖房人再把房子卖给其他人，在撤销前一次网签之前，房产交易中心是不允许办理第二次网签的，而不办理网签就无法进行房产过户登记，因此网签可以有效避免一房二卖。  
二、网签的法律价值
1. 可以有效避免“一房二卖”
由于网签了的房屋买卖合同是办理房产过户的前提，房屋买卖合同没有办理网签，就不能阻止出卖人与第三方另行办理网签；在房价上涨时，就极易出现出卖人为了获得更高收益而单方撕毁未网签合同、将房屋出售给出价更高的第三方的一房二卖的现象，而及时将已签署纸质的二手房买卖合同办理网上签约、备案，是避免一房二卖的最有效手段。
 2. 是否可以有效排除司法强制执行
最高人民法院《 关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《 查扣冻规定》 ）第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
（1）房屋网签之后被查封的可能性
作为一种行政备案管理手段，房屋买卖合同进行网签，只是办理房屋过户的前提条件，在办理网签之后可以有效阻止出卖人办理房产抵押或者一房二卖，但网签本身并不具有改变物权归属的功能，因此不能阻止法院查封。
（2）符合特定条件的网签房屋买卖合同，可以排除司法强制执行
根据《 查扣冻规定》第17条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，如房屋买受人申请法院将出卖人（被执行人）名下未过户的房屋解除查封，必须符合三个条件：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。
《 关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《 执行异议和复议规定》） 第28条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第29条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
根据上述规定，房屋买受人购买的出卖人名下未过户房屋，可以根据不同情况，通过提起异议的方式，申请法院排除对出卖人名下未过户房屋的执行，但房屋买受人与房屋出卖人就房屋已签署合法有效之书面合同系最有效的证明，是规避房屋出卖人的对外债务造成买受人无法取得房屋最基础的前提条件。 
在实务工作中，法院在对房屋进行查封前，会调查房屋的权属状况，如果该房屋已办理网签、备案，法院有可能即不予查封，即使查封，也会对已网签的事实予以重点关注。
三、相关法律建议
购房者在购房时应充分重视网签的重要性，在签订房屋买卖合同之后应及时办理网签以防范法律风险；但同时也应认识到，网签作为一种行政管理手段，并不具有物权变动的法律效力，在网签后应尽快办理房屋权属过户，确保交易顺利全部完成。
 注：本文系转载，仅供普法学习。