近年来，社会公众的购房需求不断增加，房价持续攀升。为实现“居者有其屋”的民生保障大计，国家以及地方层面先后出台多项限购政策。一些购房人为实现购房的目的，另辟他径，借他人之名以规避限购限贷政策。实践中，因“借名买房”发生的纠纷屡见不鲜，其中涉及的问题亦颇为复杂。
现笔者拟对近5年北京地区法院审结之“借名买房”相关案例加以分析，总结当事人诉讼请求，并在此基础之上厘清案件事实情况、梳理法院裁判观点，以期为该等案件之处理提供有益参酌。
第一部分
“借名买房”所涉民事纠纷案件的数据分析
笔者在中国裁判文书网进行公开案例检索，设定2013年1月1日至2018年5月14日为检索期间，以“借名买房”为关键词，将案由限定为“民事”，地域限定为“北京”，检索所得案例共计1120个。
一、案件数量年份分布情况
从样本案件的时间分布情况来看，2013年至2017年，案件数量呈现出明显的上升趋势。其中，2013年该类型案例仅有32件，2014年有222件，在2017年增长至333件。截至2018年5月14日，2018年已审结案件为48件。
二、案件数量案由分布情况
从样本案件的案由分布情况看，此类纠纷主要集中于合同纠纷、物权保护纠纷两大领域。其中，合同纠纷案件有614件，占全部样本案例的54.82%；物权保护纠纷案件有386件，占全部样本案例的34.46%；其他类型案件为120件，占比仅为10.71%。
三、案件数量审理程序分布情况
从样本案件的审判程序看，一审案件有503件，二审案件有482件，再审程序的案件有21件，再审审查与审判监督的有75件，其他程序案件有39件。
四、案件数量地域分布情况
从样本案件（一审程序）的分布区域看，昌平区（107件）、丰台区（69件）、朝阳区（81件）、西城区（51件）、海淀区（48件）等区域发生该类案件较多。
第二部分
“借名买房”所涉民事纠纷的裁判情况
以中国裁判文书网之案例检索结果为基础，笔者分析案件基本事实情况，重点关注当事人诉讼请求与诉争焦点。在前述基础之上，就借名买房合同是否有效、涉案房屋所有权归谁所有、借名人可否主张办理过户登记、当事人可否请求腾退房屋、借名人可否申请执行异议等重点问题进行分析，总结法院裁判观点并加以阐释。
一、借名买房合同是否有效
借名买房当事人之间可以通过订立借名买房协议的方式就借名买房的事实进行约定，但是，笔者在对相关案例进行梳理的过程中发现，借名买房的行为多是因借名人存在购房资质问题（如限价商品房、政策性经济适用房等需要购买资质）而产生。而此种行为多发生在亲属、朋友之间，当事人出于人情关系考量难免存有未签订书面借名买房合同的情形。
司法实践中，法院在认定当事人之间借名买房合同效力的时候，通常会先对当事人之间是否存在借名买房的事实进行认定。
（一）借名买房事实是否成立
样本案例中，涉及对当事人之间是否存在借名买房事实进行认定的案例共有581例。其中，法院认定当事人之间存在借名买房事实的案例有401例，不存在借名买房事实的案件有180例。
据样本案例分析，法院在事实认定过程中，通常会对当事人提供的证据加以综合考量，如是否存在借名买房协议、购房款出资情况、房屋实际居住情况、购房时的政策背景、房屋物业费缴纳情况等多方面因素，进而对当事人之间是否存在借名买房的事实予以判断。
如，曹春宏与曹春萍合同纠纷一案中，法院认为曹春萍提交的《商品房买卖合同》、房款收据、发票、契税完税证等，可以证明购房款及契税，公共维修基金等为曹春萍交纳。且曹某、陆某的证人证言陈述事实清楚、流畅，说明了存在借名买房的情况以及房屋的实际使用情况。另，结合房屋所有权证书的持有情况、物业费等交费情况，一审法院认定曹春萍主张的借名合同存在。现曹春萍据借名合同主张诉争房屋过户至其名下，于法有据，一审法院予以准许并支持了原告移转房屋登记的诉请。二审法院支持上述观点并维持了一审判决。而在程×1等与姚××等所有权确认纠纷一案中，二审法院认为本案双方的争议焦点为程×1、程×2是否存在借姚××名义购房的事实。并明确：首先程×1、程×2出资与房屋所有权归属并不等于同一问题，其次程×1、程×2提供的出庭证人与其存在利害关系，其证人证言证明力较弱，并不足以证明程×1、程×2系借姚××名义购房，协议约定与房屋所有权登记事实，法院难以认定程×1、程×2存在借姚××名义购房的事实，最终判决维持一审法院判决驳回原告确认涉案房屋所有权的诉讼请求。
此外，据样本案例分析，法院认定不成立借名买房事实的原因多为当事人恶意串通，如当事人为了转移夫妻共同财产签订借名买房协议、当事人假借借名买房恶意串通损害他人利益等。
（二）借名买房合同的效力
样本案例中，在确认存在借名买房事实的前提下，当事人争议焦点为借名买房合同效力的案例共有189例。其中，法院认为当事人之间借名买房合同有效的案例有118例，法院认为当事人之间借名买房合同无效的案例有71例。
法院在认定当事人之间相关借名买房合同或者借名买房事实行为存在之后，会根据涉案房屋的性质以及购买时的政策背景认定当事人之间的借名买房合同或者借名买房行为是否有效。据样本案例分析，对于普通商品房的借名买房协议，只要系当事人自愿签订，并且不违背相关法律法规，法院通常认定为有效。而针对经济适用房、公有住房等性质房屋签订的借名买房合同，法院则会进行更为细致的审查与区分。
笔者对前述189例案例进行总结，根据房屋性质的不同，对借名买房合同效力认定的结果进行区分，所得结果如下表所示：
前述统计样本案例中，涉案房屋性质与具体案情均较为复杂，基于此的法院裁判观点亦存在诸多差异。在此，笔者特针对样本案例中数量最多的涉“经济适用房”借名买房纠纷案例加以具体分析。
据样本案例分析，在审理涉“经济适用房”借名买房合同案件中，法院通常认为同时满足以下条件的借名购房合同因不对社会公共利益造成损害，可以认定为有效：(1)借名购买之经济适用房的原购房合同是在2008年4月11日之前签订的;(2)当事人明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记，或在一审法庭辩论终结前已经具备上市交易条件;(3)登记人并非通过摇号取得购房资格的。而购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议中，不满足上述条件的，法院通常认为此类协议因违反相关政策、法规的规定，侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益，是无效。
以下结合具体案例，对涉经济适用房的借名买房合同具体裁判情况加以分析：
1.认定借名买房合同有效的情形
在李晓兰与李晓端确认合同效力纠纷一案中，涉案房屋为经济适用房，当事人签订之购房合同及双方借名买房关系均形成于2008年4月11日之前。法院认为：“关于双方之间的合同效力问题，因诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，在该房屋取得契税完税凭证满五年后，双方已经通过签订《存量房屋买卖合同》的形式将该房屋过户至李帆名下，因此双方之间的借名买房合同并不存在法定无效的情形，应为合法有效”。据此，法院驳回了原告请求确认合同无效的诉讼请求。同样，在刘刚与师杰确认合同效力纠纷一案中，涉案房屋为经济适用房，二审法院认为根据相关政策、法律规定在限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房属于违法行为。但本案中双方的口头买卖协议系2008年4月11日（含）之前签订，且在本案一审法庭辩论终结前涉案房屋已具备上市交易的条件，故双方之间的口头买卖协议可以认定有效。”
在李想与李玉新等确认合同效力纠纷一案中，二审法院认定当事人之间借名买房事实的存在，认为经济适用住房系政策性保障住房，摇号取得的经济适用房如果转让会侵害参加摇号而未取得经济适用房的不特定人群的利益。涉案房屋的购房资格并非李想摇号取得，而系因拆迁取得。双方借名买房合同关系未侵害社会公共利益，进而判定李玉新、周云鸣与李想的借名买房合同关系有效。
2.认定借名买房合同无效的情形
在安桂芝等与刘朝阳确认合同无效纠纷一案中，涉案房屋为经济适用房，法院在认定双方存在借名买房事实的基础上之后，明确表明因诉争房屋系经济适用房，而经济适用房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。该种借名购买经济适用房的行为属于用合法形式掩盖非法目的，属于违反《民法通则》第五十八条及《合同法》第五十二条规定的情形，故原、被告之间借名买房协议无效。”
同样，在魏京蒙与魏德才房屋确认合同无效案、王宝泽与张宝侠确认合同无效纠纷案、杨金龙与康景田确认合同无效纠纷案等案件中，法院均以当事人签订之借名买房协议违反法律、损害社会公共利益为由，认定借名买房协议无效。
二、房屋所有权归谁所有
当发生借名买房合同纠纷时，当事人诉至法院，通常会要求确认房屋所有权归自己所有。样本案例中，当事人诉请确认涉案房屋所有权的案件为230例，占总样本案例的20.5%。总结法院裁判观点，主要有以下三种：
（一）判决无法确认案涉房屋归借名人所有
样本案例中，法院判决无法确认涉案房屋归借名人所有的案例共有40例。据样本案例分析，该类案例中，法院判决驳回其确认诉争房屋所有权的诉讼请求的原因均是基于以下两点：一是当事人之间不存在借名买房的事实，二是虽成立借名买房的事实（协议），但借名人不具备北京市购房资格。
如，闫彤与阎家丽等合同纠纷案、陈某与王某合同纠纷案中，法院均认为当事人之间因购房产生出资，但并没有足够的证据证明存在借名买房的事实，而判决驳回出资人确定诉争房屋所有权的诉请。而黄杰文与杨智东所有权确认纠纷案中，法院认为因本市住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持。原告自述其在本市无购房资格，故其要求涉诉房屋归其所有违背国家政策。因此，法院未支持黄杰文提出确认涉案房屋属于其所有之诉讼请求。无独有偶，在姜艳嫱等与郑淑琴等合同纠纷案中，法院虽认定当事人就诉争房屋存在借名买房关系，但因借名人不具备北京市购房资格，判决不予支持其要求确认诉争房屋所有权并办理过户登记的诉讼请求。
在样本案例总结中，笔者发现亦存在法院虽认定借名买房合同有效，但因诉争房屋已被第三人善意取得，不能确认借名人取得房屋所有权的情况。如，在武菊花与宋冬伟房屋买卖合同纠纷案中，法院认为宋冬伟提供的关于购房资金的支付、购房合同、购房票据及房屋权属证书的证据，能够形成完整的证据链，足以证明涉案房屋系其实际出资自张×处购买，后房屋产权证登记在武菊花名下。据此，法院推定双方以事实行为达成借名买房的协议并无不当，故宋冬伟对涉案房屋应享有相关权益。但是，本案中，出名人已将房屋出售给第三人且办理了产权过户手续，所以借名人请求将房屋过户至其名下的诉请无法得到法院支持，借名人只能就其损失另案主张权利。
（二）认定借名人为房屋实际产权人
样本案例中，法院认定借名人为房屋实际产权人的有190例。据样本案例分析，法院认定当事人之间借名买房合同有效，借名人具备购房资格，且诉争房屋未被第三人善意取得的，法院通常会认定借名人为房屋实际产权人。
如，宋献国所有权确认纠纷一案中，法院根据该案证据及查明的事实认定购房款是由联营公司支付，且涉案房屋宋献国从未使用过，结合《房屋买卖契约》、房款发票等购房资料以及房产证原件也均由联营公司持有，涉案房屋由联营公司购买并一直占有使用的事实，推定借名买房的事实成立，依据公平原则和诚实信用原则，认定涉案243号房屋属联营公司所有正确。而在周伟所有权确认纠纷一案中，北京高级人民法院同样认为在本案中，为证明涉案房屋权属问题，实创公司提供了交纳首付款、房屋贷款、相关手续费的支票存根、发票、对账单等材料，且上述材料为原件，并盖有银行部门或其他收费部门的公章，原审法院基于上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认正确。上述证据可以证明诉争房屋的首付款、房屋贷款及相关手续费均由实创公司支付，且房屋交付后，由实创公司使用、出租、并交纳水电、物业费。基于上述事实查明，原审法院认定诉争房屋的实际出资人为实创公司，证据充分，实创公司要求确认诉争房屋归其所有，于法有据。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
综合以上分析，笔者认为，房屋所有权的归属与借名买房合同的效力有着密切关系，在借名买房情形下对房屋所有权的认定，应当考虑以下两个因素：一是借名买房合同是否有效，二是是否涉及善意第三人。如前文所述，若借名买房合同损害社会公共利益，根据《合同法》第52条第4项的规定，该合同无效，单是考虑这个因素借名人便不能取得房屋所有权。而是否构成善意取得，根据我国《物权法》第106条的规定，必须符合三个要件：一是第三人在主观上必须是善意且不知情；二是第三人支付了合理价格；三是第三人已经办理了过户登记。如此一来，第三人就善意取得了房屋的所有权，借名人主张确认房屋所有权的诉请就更难获得支持了。
三、借名人可否主张办理房屋过户登记
在样本案例中，当事人诉请办理涉案房屋过户登记的案件有786个，其中法院支持该诉请的案例有628个，未支持该诉请的案例有158个。法院具体裁判观点如下：
（一）支持借名人办理房屋过户登记之诉请
据样本案例分析，法院在认定当事人之间借名买房合同有效后，通常会支持借名人请求办理房屋过户登记的诉请。
如，白某与孙某所有权确认纠纷一案中，法院根据查明的事实，房屋购买出资、实际占有使用人、相关票据等，认定双方之间形成有效的借名买房事实合同关系，判决对孙某要求白某配合其办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求判决予以支持。在曹春宏与曹春萍合同纠纷一案中，法院亦持同样观点。
二、不支持借名人办理房屋过户登记之诉请
据样本分析，法院判决不予支持借名人办理过户之诉请的原因，主要存在如下几种情形：
一是在不能认定当事人之间存在有效的借名买房协议或者借名买房事实行为的情况下，“借名人”（实为出资人）办理过户登记的诉请会被驳回。如，北京黑坨山旅游开发有限公司与吴清华合同纠纷一案中，法院认为黑坨山旅游公司所提供之证据不足以推翻不动产权属证书的效力，认定吴清华为诉争房屋所有权人，进而驳回黑坨山旅游公司提出办理涉案房屋过户登记的诉请。在董兰莉与唐鹤、胡韻琴、史宪令合同纠纷一案、李某1与李某2、第三人陈某1合同纠纷一案中，法院持相同观点。
二是在存在有效的借名买房协议或者借名买房行为的前提之下，若诉争房屋已被第三人善意取得，法院亦会驳回当事人关于判令配合变更登记的诉讼请求。如，北京银路达投资管理有限公司与陈和、北京乾坤伟业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，法院审理认为：银路达公司提交证据证明银路达公司是诉争房屋的实际购买人，但因陈和已将诉争房屋出售，银路达公司要求其协助办理产权登记手续的诉讼请求已经无法实现，银路达公司就此遭受的损失可以另诉予以解决”，从而驳回了当事人的诉请。
三是若借名人未取得相关资质，无法变更登记的情形，法院也会驳回当事人关于移转登记的诉讼请求。如，冯岗与隋宇合同纠纷一案中，涉案房屋为经济适用房，法院认定：隋宇购买经济适用住房并非摇号取得资格，且该房屋现已具备上市交易条件，故双方签订的合同应属合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。但冯岗现在不具有北京市购房资格，导致合同现在无法履行，经法院释明后，冯岗坚持要求过户，故法院对冯岗的诉讼请求无法支持。
注 释
[1] 北京市第三中级人民法院（2017）京03民终3127号民事判决书。
[2] 北京市第三中级人民法院（2016）京03民终186号民事判决书。
[3] 程定芳、程顺枝在诉请房屋所有权被驳回之后重新以不当得利为由诉至法院要求被告返还出资及装修费用，得到法院的支持，详见北京市第三中级人民法院（2017）京03民终3524号民事判决书。
[4] 北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第17167号民事判决书。
[5] 北京市第二中级人民法院（2016）京02民终7707号民事判决书。
[6] 关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知（京建发[2010]237号）（详见附件一）：“一、根据《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住[2008]225号）的规定，2008年4月11日起签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。
2008年4月11日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房家庭和《关于已购经济适用住房上市出售具体问题的通知》（京建住[2009]255号）中第一条所列家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以上市出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。”
[7] 北京市昌平区人民法院2015年昌民初字第14515号民事判决书。
[8] 北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第00120号民事判决书。
[9] 北京市第一中级人民法院（2014）一中民终字第4211号民事判决书。
[10] 北京市石景山区人民法院（2012）石民初字第505号民事判决书。
[11] 北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第00879号民事判决书。
[12] 北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第10876号民事判决书。
[13] 北京市第二中级人民法院（2018）京02民终1735号民事判决书。
[14] 北京市第二中级人民法院(2016)京02民终7022号民事判决书。
[15] 北京市第一中级人民法院(2017)京01民终3648号民事判决书。
[16] 北京市朝阳区人民法院 （2015）朝民初字第02526号民事判决书。
[17] 北京市第三中级人民法院（2016）京03民终2304号民事判决书。
[18] 北京市第三中级人民法院（2017）京03民终2446号民事判决书，北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第32927号民事判决书。
[19] 北京市高级人民法院（2014）高民申字第02924号民事判决书，北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第00696号民事判决书。
[20] 北京市高级人民法院（2014）高民申字第00789号民事判决书，北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第05453号民事判决书。
[21] 北京市第一中级人民法院(2017)京01民终6014号民事判决书。
[22] 北京市第三中级人民法院（2017）京03民终3127号民事判决书。
[23] 北京市第三中级人民法院（2016）京03民终9096号民事判决书。
[24] 北京市第二中级人民法院（2018）京02民终2295号民事判决书。
[25] 北京市第一中级人民法院 (2018)京01民终1212号民事判决书。
[26] 北京市高级人民法院（2016）京民再114号民事判决书。
[27] 北京市第一中级人民法院（2017）京01民终7284号民事判决书。
注：本文系转载，仅供普法学习。
