三、获取土地的房企被诉财产损害的法律思考

房地产行业人士众所周知，时间就是房地产开发企业生命，一个地块开发周期过长可能导致一个小房地产开发企业步入穷途末路，而实力较强的房地产开发企业其实更加强调开发周期效率，以此来获取资金的高效率利用，若是开发周期因各种因素导致过长时间，一个地块的开发也许就是彻底失败的。

实践中，若是房地产开发企业招拍挂获取的土地交付的并非净地，则往往让房地产开发企业耗费许多精力去妥善解决存在的各类问题，也因为交付非净地，一些房地产开发企业在获取土地后便被相关主体起诉至法院，起诉的根源则是因为土地征收过程中存在的征收补偿纠纷未妥善解决，而有相当一部分以财产损害为由起诉房地产开发企业。

在处理此类问题时，需关注的是财产损害的实施主体问题，即谁实施了所谓的财产损害行为。

一种情况是获取土地的房地产开发企业认为已合法取得土地使用权，对于土地上未拆迁的房屋、附属设施便可以进行强行拆除，于是实施了强制拆除的实际行为。

对此，通常认为无合法程序强行拆除的行为属于侵权行为，例如衡水市桃城区人民法院（2015）衡桃物民一初字第93号王玉虎与高广献、衡水海景房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书中，法院认为：

“2004年其建房屋时，经过了原物权权利人塑料三厂的同意，属于合法财产应予保护；2012年所建房屋，并未经过该土地当时的权利人衡水市桃城区财政局同意，且在海景房产通知其该地区将被开发后其仍执意施工，该建造房屋行为应属恶意，对其该部分损失不应受到法律保护。

海景房产拆除上述的房屋，没有经过正当程序，也没有与被告签订任何拆迁协议，应对原告合法财产所造成的损失承担赔偿责任”。

但亦存在观点认为依法获取土地的权利人有权对土地进行合法利用建设，例如重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初6907号江子禄与重庆中冶红城置业有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书中，法院认为：

“原告认为其土地上的农作物（芋头）被被告挖掘，但其提供的报警记录等证据仅仅为自己的陈述，无其他证据予以佐证，故无法依据现有证据认定被告对原告实施了相应的侵权行为。

况且，原告在庭审中自认本案诉争承包土地（种植芋头的土地）位于B-X/X号宗地中，被告通过竞买方式依法取得了包括B-X/X号等宗地的国有建设用地使用权，因此被告是该宗土地的合法权利人，依法享有对该宗土地的占有、使用和收益的权利。

即使被告在该宗土地上实施了挖掘行为，其作为该宗土地的权利人，也未侵犯他人的权利”。

笔者认为，房地产开发企业依法通过招拍挂程序获取土地后，有权依法立即进行开发建设，相关主体起诉房地产开发企业财产纠纷不应获得支持，因为其完全可以依法通过拆迁补偿诉求主张相关的权利，在拆迁补偿的诉求中获得相应的财产损失补偿。

另外一种情况是土地管理部门交付给房地产开发企业的土地已拆迁安置完毕，交付时已不存在地上未拆除的房屋、附属设施等。

此种情况，若相关主体起诉要求房地产开发企业承担财产损害等责任，自然不应得到法律支持。

例如山东省沂南县人民法院（2011）沂南民初字第1257号王怀印、王怀峰等与沂南县城市国有资产运营有限公司、山东省沂南大良面粉有限公司等财产损害赔偿纠纷一审民事判决书中，法院确认事实：

“2010年沂南县城人民路西首进行综合改造建设，成立了汉城建设指挥部，由指挥部负责牵头、组织项目的实施，指挥部安排被告沂南县城市国有资产运营公司作为整个项目的拆迁主体，沂南大良面粉有限公司的沿街房属于项目改造建设范围，2010年7月，上述沿街房被拆除”；

同时认定：“被告山东欧亚房地产开发有限公司按程序摘得该地块的国有建设用地使用权，原告要求被告山东欧亚房地产开发有限公司、被告山东省沂南大良面粉有限公司承担赔偿责任的诉讼请求，不予支持”。

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