一、问题的提出

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]号）第四条规定：“土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。”目前实务中普遍认为，只有合法成立并生效的合同才能解除，故该条款事实上意味着，最高法院认为《土地使用权出让合同》不因未办理出让批准手续而无效。

按我国现行土地管理及房地产开发管理相关规定，一块土地由“农用地”变为可用于房地产开发的“建设用地”，需办理三种不同的行政审批，分别是《土地管理法》第四十四条规定的农用地转用审批、第四十五条规定的土地征收审批，以及《城市房地产管理法》第十一条规定的土地出让审批。前述三种不同的行政审批，都是国土资源部门出让土地应当履行的前置程序。

由此，我们的问题是，法释[2005]号第四条中所指的“土地使用权出让批准”，应当狭义地理解为是仅指《城市房地产管理法》第十一条规定的“土地出让审批”，还是包含“农用地转用”及“土地征收审批”在内？换言之，如果未办理农用地转用或征地批准手续即签订《土地使用权出让合同》，该合同是否有效？

二、目前人民法院处理此类问题的裁判要旨归纳

经对最高法院及部分地方高院的相关判例进行梳理，我们归纳了目前人民法院在处理类似问题上的裁判思路，即：如土地未办理农用地转用或土地征收批准手续的，原则上应认定出让合同无效；如当事人在一审诉讼前补办了相关批准手续，可认定合同有效。也就是说，人民法院将此类合同作为效力待定的合同处理，并视当事人能否在诉讼前补正审批程序瑕疵，来决定其效力。

例如：

最高法院在（2007）民一终字第84号民事判决中认定，建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，未经政府批准农转用土地的部分合同无效。

最高法院还在（2004）民一终字第106号民事判决中认定，在签订案涉出让合同后，上级政府部分批准了合同项下宗地农用地转为建设用地的审批手续和征地手续，就表明双方签订的出让合同项下的土地已经履行了农用地转为建设用地以及征地手续，因此出让合同就批准部分有效。

安徽高院在（2013)皖民四终字第00004号民事判决中认定，涉案合作项目未经相关主管部门的批准，擅自在农村集体土地上开发房地产，违反《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设和建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续的规定，《合作协议》为无效。

广东高院在（2012）粤高法民一再申字第23号民事裁定中认定，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，镇政府未依照相关法律法规规定办理征地手续，《转让土地协议书》无效。

前述裁判要旨，事实上在《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（法发[1996]2号）中即有明确规定。该解答第五条规定：“出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。”虽然前述解答仅适用于《房地产管理法》施行前签订的出让合同纠纷案件处理，且已在2013年被最高法院废止，但目前仍是人民法院处理类似问题遵循的一般规则。 

注：本文系转载，仅供普法学习。