开发商因虚假宣传被行政处罚并不必然构成合同欺诈 

——江苏泰州中院判决刘俊等诉靖江碧桂园公司商品房销售合同纠纷案

    裁判要旨

    以欺诈为由主张撤销合同的，应考察一方是否因另一方的欺诈而违背真实意思订立合同。商品房销售过程中，开发商的相关行为被认定为虚假宣传、价格欺诈等行政违法行为，并不必然构成合同法上的欺诈而导致商品房买卖合同被撤销。

    案情

    2013年10月19日，原告刘俊与被告靖江碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的商品房并支付了购房款。后被告在房屋销售过程中的相关广告宣传、价格公示行为被人举报。靖江工商行政管理局认定，该公司在对外宣传中使用“3小时狂销14亿”“中国房地产10强”进行不真实的宣传，违反了相关规定，属虚假宣传等。靖江物价局认定，该公司在公示价目表上以“按揭原价”“惠后价”的标价方法公示商品房销售价格的行为属于价格法第十四条第（四）项所规定的不正当价格行为，据此处以行政处罚。原告刘俊等得知上述情况后，认为被告在房屋销售中的上述种种欺诈，使原告违背了真实意思与之签订合同，起诉要求撤销商品房买卖合同，返还购房款并赔偿损失。

    裁判

    江苏省靖江市人民法院经审理认为，综合分析被告在房屋销售过程中的种种行政违法行为及因欺诈导致合同被撤销应具备的要件，不能认定原告主张的其因被告的虚假原价、虚假折扣、虚假优惠、虚假宣传等而陷入了错误认识，从而作出了违背其真实意思表示的事实。原告以被告对其实施了广告欺诈、主体欺诈、价格欺诈等为由，要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》，不予支持。

    原告刘俊等不服一审判决，提起上诉。泰州市中级人民法院经审理认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，故判决驳回上诉，维持原判。

    评析

   1.行政职能部门的行政处罚结论能否作为民事案件认定事实的依据

    欺诈在有关行政法律、法规和合同法等民事法律、法规中都有相应的规定,但其在不同法律中的认定标准及所产生的法律后果不尽一致。本案中作为开发商的靖江碧桂园公司在商品房销售过程中实施的广告宣传和价格公示行为，已被相关行政职能部门认定为虚假宣传、不正当价格行为等行政违法行为并处以相应的行政处罚。因此，有观点认为，为了体现法律的一致性，可以直接套用行政处罚的认定结论将开发商的上述行为认定为合同欺诈，支持购房者的要求撤销合同主张。但笔者认为，开发商的上述行为并不当然等同于合同法中所规定的能够影响合同效力的欺诈行为，不能将相关行政职能部门的认定结论作为民事案件认定事实的依据。因为行政职能部门的认定结论是从行政管理的角度依据有关行政法律、法规的规定进行审查后作出的，而对于上述行政违法行为是否构成合同法意义上可撤销合同情形之一的合同欺诈，需要依据合同法等相关民事法律、法规的规定进行分析认定。

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