经济适用房作为列入国家计划，由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以保本微利价出售的住房，是国家在房价较高，住房结构性矛盾突出的形势下，为解决城镇中低收入家庭住房困难作出的政策性安排。鉴于此类房屋的特殊性质，国家及地方政府对其建设、购买、使用、交易均有严格的管理制度。实践中，个别购房人购买不满五年即转让给他人，其转让合同效力如何，存在两种不同观点。

一种观点认为应区分负担行为和处分行为。购买经济适用房不满五年转让的，其签订的房屋买卖合同是负担行为，该合同效力应基于合同成立、生效规则予以认定。经济适用房购买后五年内不得上市交易的限制性规定不符合合同无效的构成要件。

另一种观点认为转让合同无效。经济适用房具有较强的公共利益属性，系由国家财政负担的带有社会福利性质的住房，其目的是保障城镇中低收入住房困难家庭的住房利益。允许经济适用房在五年内转让将扰乱经济适用房管理秩序，进而损害社会公共利益，故应认定为无效。

我们赞同后一种观点。经济适用房及其管理秩序关涉社会公共利益，允许购买不满五年的经济适用房转让将严重损害中低收入家庭住房利益。认定其无效实质是合理限制契约自由，对合同无效规则进行价值补充和漏洞弥补。

  一、经济适用房及其管理秩序关涉社会公共利益

社会公共利益是社会全体或者部分成员共同的、整体的利益，凝结着社会公众追求的价值目标，同时也包括促进社会整体发展的因素，如诚信、公益、公平、秩序和稳定等。经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格或租金标准的政策性住房，其公共利益属性主要体现在：一是购房人资格关涉特定群体公共性利益。申请购买经济适用房具有严格限制条件，购房人的住房面积必须低于规定限额，可支配收入和财产低于规定限额。只有符合特定限制条件的家庭才能进入轮候名册。二是经济适用房性质关涉社会公共利益。经济适用房由国家出资享有一定比例的所有权，但完全让渡了房屋的占有和使用权。由于国家免除了土地使用费，经济适用房比同地段、同类型的商品房价格显著偏低。故由国家财政投入解决住房困难家庭的房屋具有公共福利性。三是经济适用房处分关涉社会公共利益。购房人作为房屋共有人，在处分经济适用房时受到政策限制，如上市交易年限、政府优先回购等。限制经济适用房擅自处分，旨在防止房源流入不具备购房资格的人手中，或投机赚取中间差价，损害其他轮候购房者群体利益。

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