二、购买经济适用房不满五年即转让损害社会公共利益

之所以应当认定购买经济适用房不满五年转让合同无效，是因为当事人从事的私行为关涉社会公共利益的保护，当事人不得逾越合同自由与社会公共利益的价值边界，以维护整体法律秩序。五年内擅自转让经济适用房，一是损害公共福利。国家对经济适用房建设一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，建设用地实行行政划拨方式供应，在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，此为公共福利供给。二是损害不特定困难家庭利益。经济适用房申请购买具有严格的条件限制，大批困难家庭申请轮候，擅自转让经济适用房对按照政策规定轮候的困难家庭造成不公。三是损害了公共财政利益。经济适用房出售时，减免了土地费用，与此对应，购房者取得的权利也应受到限制。取得房地产权证未满五年，确因特殊情况需要转让经济适用房的，应向原住房保障机构提出申请，经审核同意后，由原住房保障机构予以回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款利息。对于擅自转让的行为，除认定合同无效外，行政主管部门还应有其他处理措施。如《上海市经济适用房申请、供应和售后管理实施细则》对产权人擅自转让行为规定了“书面通知改正、要求支付违约金、在指定媒体通报、记录不良信用、直至收回房屋。”

三、认定购买经济适用房不满五年转让合同无效实质是社会公共利益的价值补充

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《若干意见》）中规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购……政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。”合同法第五十二条第（五）项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，而《若干意见》是国务院规范性文件，并非效力性强制性行政法规，不能直接据此认定转让合同无效。违反国务院规范性文件，不能适用合同违法无效规则，但在损害社会公共利益的情形下，应根据合同法第五十二条第（四）项认定合同无效。最高法院在2009年发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中指出：“如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。”该意见是对损害社会公共利益为合同无效根本原因的肯定。因之，援引损害社会公共利益规则认定转让合同无效，其实质在于司法机关结合个案对社会公共利益这一抽象规定进行价值补充，并合理限制契约自由。

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