评析
       本案的争议焦点是《认定协议书》的性质属预约合同还是商品房买卖合同？其合同效力应当如何认定？
一、关于《认定协议书》的性质预约合同还是商品房买卖合同？
       一审法院将《认定协议书》认定为商品房预约合同，理由是该协议书虽然具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，但被告收取原告的15万元并不是购房款而是定金，不符合上述规定，不应当认定为商品房买卖合同，而是原、被告就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，仍属商品房预约合同。《认定协议书》对于定金性质的约定为立约定金，依照《担保法》第九十一条的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。因此，对于超出的部分显然不能按照定金条款予以适用，应当视为买受人给付的购房款。一审法院对于《认定协议书》中关于定金的约定理解过于机械，并未考量当事人的约定违反了法律关于定金数额的限制性规定。

       二审法院对此予以纠正，认定双方约定的定金数额已超过主合同标的额的20%，对于超过的金额，应视为初升置业接受了部分购房款，是符合相关法律规定的。《认定协议书》中已就房号、房屋面积、房屋总价款等进行了约定，已具备了商品房买卖合同的主要条款，其他如交付日期等暂无法约定的内容在将来达到相关条件时也可得确定，因此《认定协议书》在性质上已具备了商品房买卖合同本约的条件，应当被认定为商品房预售合同。
 
    二、关于《认定协议书》的效力认定
       因初升置业并未取得预售许可证，一审法院根据《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，认定被告在不具备商品房销售条件的情况下与原告签订预约合同，约定并收取原告立约定金15万元。该约定违反了法律的强制性规定，应属无效协议。显然，这一判断是对《合同法》有关合同效力评价的错误理解。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《商品房销售管理办法》第二十二条，对于不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用，属于管理性强制规定。因此一审法院依据上述规定认定合同无效是错误的。二审法院基于《认定协议书》已具备了商品房买卖合同本约的条件，应当认定为商品房预售合同。在此基础上适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，以出卖人未取得商品房预售许可证，判定初升置业与郜某订立的商品房预售合同无效。虽然一审法院存在适用法律错误的情形，但裁判结果正确，二审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的有关规定，予以维持。
 
 
  (本文对于当事人姓名、公司名称、道路名称、楼盘名称均做了处理）

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