商品房买卖预约视为本约的认定

裁判要旨
       商品房预约合同就房号、房屋面积、房屋总价款等进行了约定，虽未约定交付日期等其他条款，但其在达到相关条件时也可得确定。买受人支付的定金已超过主合同标的额的20%，超出部分视为出卖人已经接受了部分购房款。因此该预约合同在性质上已具备了商品房买卖合同本约的条件可以认定为商品房买卖合同。
 
案情
       2013年8月17日，郜某与初升置业有限公司（以下简称初升置业）签订了一份《永安国际特权房源认定协议书》以下简称“《认定协议书》，主要载明：1、出卖人：初升置业，买受人：郜某；2、楼宇位置：某区洛水路三明路交汇处东30米永安国际，房源号：1单元12层01户，面积：115.57㎡（最终以房管局实测办证为准）；3、立约定金人民币15万元整；4、房屋总价人民币596226元整，单价5159元／㎡；5、规条：……（2）买受人同意签订本协议时，立即付清上述之立约定金，在本协议签字或盖章生效后，则立约定金不予退还；（3）出卖人须在规定时间内为买受人保留房源，并按照本协议所约定，核算该房源价款。（4）出卖人通知买受人签署《商品房买卖合同》之日起7日内买受人未能向出卖人缴付应交房款和签署《商品房买卖合同》，即视为买受人违约及放弃本协议规定的所有权益，出卖人有权不予退回买受人已缴付的所有费用，并有权将该物品另行出售，无需知会买受人……。合同签订当日，原告向被告支付定金5万元，剩余10万元定金分别于2013年9月8日、22日缴清。郜某起诉至法院要求初升置业返还定金15万元，并按照自2013年9月22日起按人民银行同期贷款利率支付利息。截止原告起诉时，被告未取得《商品房预售许可证》。
 
裁判
       一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告双方签订的《认定协议书》，虽然具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，但被告收取原告的15万元并不是购房款而是定金，不符合上述规定，不应当认定为商品房买卖合同，而是原、被告就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，即商品房预约合同。根据《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。被告在不具备商品房销售条件的情况下与原告签订预约合同，约定并收取原告立约定金15万元。该约定违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第十二条、五十八条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原、被告双方签订的《认定协议书》为无效合同。原告要求被告返还定金15万元，并自2013年9月22日起按人民银行同期贷款利率赔偿损失的主张，符合法律规定，应予以支持。宣判后，初升置业不服一审判决，提起上诉。
       二审法院认为：郜某与初升置业在《认定协议书》中就房号、房屋面积、房屋总价款等进行了约定，已具备了商品房买卖合同的主要条款，其他如交付日期等暂无法约定的内容在将来达到相关条件时也可得确定，因此该《认定协议书》在性质上已具备了商品房买卖合同本约的条件；且双方约定的定金数额已超过主合同标的额的20%，对于超过的金额，应视为初升置业接受了部分购房款。因此，《认定协议书》为应当认定为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，初升置业在本案起诉前未取得商品房预售许可证，其与郜某签订的《认定协议书》应认定为无效。合同无效后，初升置业公司应向郜某返还其收取的15万元定金并赔偿损失。综上，原审对《认定协议书》性质的认定不当，但判决结果正确，本院予以维持。初升置业上诉称《认定协议书》为有效合同，无事实和法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
 

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