二手房买卖中因户口迁移逾期引发的违约责任及违约金认定
——北京二中院判决赵某、郑某与傅某房屋买卖合同纠纷案
 
 
    裁判要旨
 
    存量房屋买卖合同中就出卖人的户口迁移逾期违约责任已有约定违约金，当出卖人于诉讼中提出下调违约金的抗辩后，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，结合举证责任，作出合理判断。
 
     案情
 
    2015年1月，赵某、郑某与傅某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定购买傅某名下的房屋，如因出卖人原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。后双方依约完成了购房款给付、房屋过户及交付等主要合同义务。双方纠纷起因系该房存在傅某家庭成员外的三人户口未依约迁出。赵某、郑某曾多次向傅某主张其配合户口迁移，但傅某表示自己家庭成员的户口已依约迁出，涉案房屋系其父当年购买的二手房，案外三人户口在出售房屋时他并不清楚，目前也无法配合迁出。后赵某、郑某将傅某诉至法院，要求：傅某支付2015年4月17日至2015年5月1日期间的违约金人民币85000元（以购房款人民币1700000元为基数，按5%的标准计算）；傅某支付自2015年5月2日至判决生效之日止的违约金（以购房款人民币1700000元为基数，按每日万分之五的标准计算）；由傅某承担本案诉讼费。
 
     裁判
 
     北京市东城区人民法院经审理认为，傅某负有将与本房相关的户口迁出的义务。现双方纠纷起因系案外人户口未在合同约定时间内迁出，依据合同相对性原则，傅某构成违约，应承担违约责任。考虑到傅某已按期将其家人户口迁出，对履行合同持积极态度。同时，双方约定的逾期迁移户口违约金确系较高，应基于赵某、郑某实际损失，傅某过错程度等因素，对傅某应支付的违约金数额酌情下调。判决：傅某于判决生效后七日内向赵某、郑某支付2015年4月17日至判决生效之日止的逾期迁移户口违约金人民币3万元；驳回赵某、郑某的其他诉讼请求。
 
    傅某不服一审判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判。
 
    
 
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