案情：2016年11月28日，W女士和H先生经过ZM中介公司居间，签订《房屋买卖合同》，标的房屋为西安市未央区锦园新世纪花园社区某幢803室房屋，面积124平米，交易价92万元，约定签合同时支付2万元、2016年12月31日前办理解押手续、2016年12月31日前办理网签手续，剩余房款90万存入资金监管账户，办理过户手续。

2017年1月至5月底，ZM中介公司工作人员多次与H先生联系协商提前还贷解押事宜，H先生均表示配合，但至2017年6月2日，H先生突然表示不愿再继续出售房屋，并向ZM中介公司工作人员发送短信“你好美女，我没有想到事情弄成这个样子，儿子不让卖了，跟我闹的不可开交，真的很抱歉，希望你理解我的苦衷，这几天商量一下退款的事情”，后虽经协商但各方预期差异过大未能成功，后W女士诉至法院，要求解除合同、返还定金2万元、并要求H先生赔偿房价上涨差价损失损失35万元。

原来所售房屋原系H先生与其配偶夫妻共同财产，2006年12月28日其配偶去世，H先生及其子小H经继承、析产诉讼后判决房屋归H先生及小H所有，H先生自认在签订合同之时未向W女士或ZM中介公司告知此事，2017年5月26日，H先生就该房屋办理了《不动产登记证书》，登记权利人为H先生吴海成及小H。

庭审中，H先生称其不同意以92万元的价格出售涉案房屋，故未继续办理网签，后经W女士申请对涉案房屋差价进行评估，涉案房屋估价为127.01万元，估价作业日期为2017年10月12日至2017年10月20日。最终法院判决合同解除，H先生返还定金2万元，并向W女士赔偿损失15.46万元。

裁判依据：
一、W女士和H先生对买卖房屋的意思表示已达成一致，对房屋座落、价款、支付方式等均已形成合意，《房屋买卖合同》成立并生效，现H先生已明确表示不再继续履行，W女士亦起诉要求解除，故W女士要求解除合同的诉讼请求应予以支持。

二、合同签订时，H先生未向其他当事人告知涉案房屋存在共有人的情况；合同生效后，H先生于6月2日明确表示不再继续履行合同，因此《房屋买卖合同》不能继续履行的原因在于H先生，H先生应当承担合同不能继续履行的违约责任，W女士要求H先生返还定金2万元，符合法律规定，应予以支持。

三、W女士要求H先生支付因违约产生的损失，符合法律规定，但其主张之数额为司法评估的价值127.01万元与原房屋售价92万元之差额35万元，但该司法评估作业日期为2017年10月12日至20日，而H先生明确表示不再继续履行合同的时间为2017年6月，且W女士起诉的时间亦为2017年6月当月，因此W女士主张的35万元差额明显超出W女士的实际损失。对此，酌情依据房屋现评估价值及合同中第九条关于违约责任为房屋总价10%的约定，计算其因房屋价格上涨而造成的违约损失为127.01万元×10%=127010元。另因H先生违约致使合同目的不能实现，则W女士支付的2.76万元中介费亦属H先生违约造成的，因此故H先生就此费用应当向W女士支付。合计向W女士赔偿损失15.46万元。

法律分析：本案判决结果，对于违约所致损失依法官自由裁量权进行确定具体数额，应当说法院判决思路是清晰的、论理是充分的、能够令人信服的。但从对W女士合法权益最大化的诉讼主张角度去探讨，对于W女士主张因H先生违约所致无法获得房屋所有权，丧失了以相同价格购买同样房屋的交易机会，这个机会利益的损失是客观的、也是实际发生的，对于此损失主张，法院论理部分已予以肯定是确系违约产生的损失、是符合法律规定的。因此剩下的技术问题是如何计算的问题，因H先生明确表示不再继续履行合同的时间为2017年6月，且此时W女士应已知所购房屋是存在其他共有权人不同意出让的情形，应认识到已无法实现交易目的，且在同月W女士安排起诉主张解除合同也能说明此点事实。在此情况下，对于2017年6月之后的房屋价格上涨部分就无法将之归责于是因H先生违约所致损失，从《合同法》119条确立的减损规则的角度也可得出同样结论（当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿）。
如果这个案件中，W女士对损失数额举证、在申请对房屋涨价损失进行评估时，能精确地选择时间节点为2017年6月的房屋市场价格来评估的话，因该期间的损失是客观的、而且与因违约所致损失是完全相对应的，应能充分地排除法官自由裁量权的适用，或许最终裁判结果会对W女士权益的保护、损失的弥补能更为充分，也更能彰显公平实现实体正义。

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