原审审理中，陆某于庭前发表答辩意见称，其与陆某、刘某委托中介公司的一个工作人员售房，双方为了避税做低了买卖合同的成交价；系争房屋已被交付给杨某、刘某了，当时退了一部分租金给杨某、刘某；杨某、刘某应该已经把全部房款支付给了刘某，无法过户并非其的原因；陆某同意杨某、刘某提出的第一条诉讼请求，不同意杨某、刘某提出的第二条诉讼请求。原审审理中，陆某、刘某未应诉答辩。 原审法院另查明，2013年7月5日，刘某的银行账户收到刘某转账的14，826元。 原审审理中，杨某、刘某称2013年8月其向房客收回部分房屋，剩余房屋于2014年2月底收回。 原审审理中，经原审法院反复释明相关法律规定和诉讼风险，杨某、刘某仍坚持诉讼请求。

裁判原文节选

一审【案号：上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2413号】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。由于系争房屋因另案被人民法院查封，事实上无法过户，陆某、刘某、陆某无法履行系争房屋房地产权利转移的合同义务。在此情况下，杨某、刘某坚持要求履行合同，由陆某、刘某、陆某配合其办理系争房屋产权过户手续的诉讼请求，原审法院难以支持。杨某、刘某可待系争房屋的查封等限制解除后另行主张。根据合同，陆某、刘某、陆某应于2013年4月11日前申请办理系争房屋房地产权利转移手续，现因陆某、刘某、陆某的原因无法办理，其应承担相应的违约责任。但合同同时约定逾期超过七日，杨某、刘某有权主张解除合同，现合同是否能够继续履行无法确定，杨某、刘某主张至交付之日止的违约金违反了合同约定。因此陆某、刘某、陆某应向杨某、刘某支付逾期七日的违约金，其余违约责任可根据合同履行情况另行处理。此外，合同约定的转让价为735，210元，故违约金应参照此金额计算，双方自行约定做低房价，杨某、刘某就超出上述金额的房款主张违约金不应受到支持。陆某、刘某、陆某经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。原审法院据此判决：一、陆某、刘某、陆某应于判决生效之日起三日向杨某、刘某支付2013年4月12日至18日的逾期违约金2，573.24元；二、驳回杨某、刘某其余诉讼请求。

二审【案号：上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第1711号】本院认为，判决界定权利义务的内容必须具体、明确，具有可执行性。对不确定事项作出判决将影响判决的执行力。因系争房屋现仍处于被轮候查封状态，其最终的权利归属具有不确定性，故原审法院以事实上不能履行为由对上诉人要求被上诉人配合其办理系争房屋的过户手续不予支持并无不当。上诉人就系争房屋的查封情况存有异议，可另行主张。被上诉人未能按照合同约定与上诉人办理产权过户手续，理应承担违约责任。上诉人作为守约方有权选择继续履行合同或解除合同，故原审法院以上诉人依据约定有权在被上诉人逾期交付房屋达七日后提出解除合同为由认定上诉人仅能向被上诉人主张七日之内的违约金缺乏合同及法律依据，本院予以纠正。根据系争房屋被查封的状况，上诉人现主张由被上诉人支付2013年4月12日至2013年8月20日期间的逾期交房违约金尚属合理，但违约金计算应按照双方签订的合同中约定的转让价735，210元作为基数。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、撤销上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2413号民事判决； 二、陆某、刘某、陆某应于本判决生效之日起三日向杨某、刘某支付逾期交房违约金（每日按735，210元的万分之五计，自2013年4月12日计至2013年8月20日）； 三、对杨某、刘某的其余诉讼请求不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1，992.40元、财产保全费920元、公告费860元，由杨某、刘某负担1，886.20元，陆某、刘某、陆某负担1，886.20元。二审案件受理费1，992.40元、公告费260元，由杨某、刘某负担1760元，陆某、刘某、陆某负担492.40元。 本判决为终审判决。

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