在房屋买卖过程中，买房人将尾款存留在中介处作为“担保”，待卖房人交房之后，中介再将此尾款交付卖房人。这种方式确实起到了督促卖房人按约交房的作用，但是这是否是担保法意义上的担保？卖房人逾期交房，买房人可否直接从此尾款中提取逾期违约金？

      任何诉讼请求都要有明确的法律依据，都要基于某一个明确的法律关系。卖房人逾期交房，构成违约，买房人有权向卖房人主张逾期违约金，卖房人也理应向买房人支付逾期违约金。但是，如果买房人想直接从卖房人存留在中介处的尾款中提取逾期违约金，则需要考虑一下其所基于的法律关系是什么，其所依据的法律条文是什么呢？
       担保法意义上的担保分为人保（保证）、物保（抵押、质押、留置）、钱保（定金）。
      《担保法》第二条：在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。
       卖房人存留在中介处的尾款肯定不是人保和物保，最像的就是钱保。

      《担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十条：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”

       从上述两条法律看，定金的特征中的其中两个是：1、书面的定金合同；2、定金是对双方的担保（没收或双倍返还）。卖房人存留在中介处的尾款不具备上述两个要件，尤其是不具备第二个要件。
       因此，卖房人存留在中介处的尾款不是定金，不适用定金罚则，卖房人逾期交房的，买房人不得直接提取或没收存留在中介处的尾款。

       那么，卖房人存留在中介处的尾款是否是所谓的非典型担保呢？现在我们经常提到的非典型担保是所有权保留和让与担保，尾款还算不上。
       那么，尾款是如何发挥其担保作用的呢？其实很简单，卖房人逾期交房或者拒绝交房，就暂时拿不到这笔尾款，就给想拿到全部房价款的卖房人以压力，督促其尽快交房，仅此而已。
当然，如果房屋买卖双方有约定，卖房人逾期交房或者交房前房屋内的家具家电等有损毁或遗失（前提是房屋买卖合同约定房屋内的家具家电等归买房人所有），则从存留在中介处的尾款中扣除，不足的部分卖房人再赔偿，这时候买房人直接扣除则有了合同依据。

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