有些房屋买卖合同的背后牵扯到债务，甚至是高利贷、委托公证（甚至是不合法的公证）、诈骗等。这里面的套路一般是：债务人即房屋所有权人，公证委托债权人或债权人的利害关系人出售其房屋，债权人和债务人一般会有口头或书面约定在符合某些条件下才能出售标的房屋，受托人（代理人）将房屋出售给第三人（往往是债权人本人或其利害关系人）。这样的房屋买卖合同的效力如何？责任如何承担？

《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”如果委托公证的受托人（代理人）在没有征得委托人（产权人）同意的情况下擅自将房屋出售给他人，则该房屋买卖合同无效。

《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

如果房屋的买受人不符合上述善意取得的条件，尤其是不符合善意（不知道且不应当知道）的条件，则买受人不能依据善意取得制度取得标的房屋的所有权。

《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

如果买受人不能善意取得标的房屋，则应当将标的房屋返还所有权人，即产权人。

以上是比较常见的合同效力的判定和合同被确认无效后的法律后果。

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