裁判原文节选：
1一审【案号：上海市徐汇区人民法院(2012)徐民四（民）初字第3760号】
甲、丙签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。甲作为购房人既然认为户籍能否迁出在房屋买卖中是非常重要的因素，就应在签署相关合同前对系争房屋户籍情况进行全面询问、了解，甲没有证据证明丙有故意隐瞒行为，且双方在房屋买卖合同中对户籍迁移时间及违约责任已经作出了明确约定，现甲提出系争房屋的户籍不是丙的亲戚、丙长期在国外的理由不能证明丙缺乏继续履行合同的能力，事实也证明了户籍是可以迁出的，故甲行使不安抗辩权不当，甲未按约定时间支付房款、办理过户手续，已构成违约，故对甲要求丙支付违约金和利息损失的诉讼请求，本院不予支持。现双方均要求解除合同，但理由不同，甲系因认为丙缺乏履约能力，丙则因甲未按时付款而行使合同解除权，故双方并非合意解除合同，甲应承担相应违约责任。合同解除后，甲要求丙返还已付房款及装修补贴的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。丙主张逾期付款违约金及合同解除违约金，具有合同依据，原审予以支持。合同解除违约金应以买卖合同约定的房屋总价938,000元为计算依据。因丙没有充分证据证明其因甲违约所造成的损失，故法院以实际损失为基础，兼顾当事人过错责任酌情确定违约金的数额。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，于二〇一三年三月二十六日作出判决：一、解除甲与丙就上海市某村某号401室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、丙于判决生效之日起十日内返还甲房款及装修补贴377,000元；三、驳回甲的其余诉讼请求；四、甲于判决生效之日起十日内支付丙逾期未付款违约金17,640元；五、甲于判决生效之日起十日内支付丙合同解除违约金93,800元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,680元，减半收取计4,840元，由甲负担1,720元，丙负担3,120元。反诉案件受理费4,689.60元，减半收取计2,344.80元，由丙负担1,093.69元，甲负担1,251.11元。

2二审【案号：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第1221号】
本院认为，本案的争议焦点在于甲是否有权利行使不安抗辩权，以及其权利行使是否适当的问题。甲诉称双方签订居间合同时，丙告知系争房屋内的户籍为其亲戚，上诉人才同意购买系争房屋的，但实际情况是，户籍是系争房屋前三手的产权人，丙对户籍迁出缺乏控制力。按照甲的理解，如果户口是亲戚的，则丙有控制力；如果不是亲戚的，则丙缺乏控制力，户口迁移问题将成为巨大隐患。本院认为，客观上讲，上述两种户籍情况的确存在一定差别，虽然即便系争房屋里的户口是亲戚的，户口的迁移有时也难以控制；但相对于系争房屋前三手产权人，这种控制的风险无疑有所增大。但是，根据双方签订的居间合同和房屋买卖合同来看，双方对户口迁移约定了明确的时间和违约责任，证明甲对户籍问题充分注意到了，且在签订居间合同和房屋买卖合同之间也有十几天的时间差，甲可以就系争房屋户籍情况进行进一步的查询、了解。就户口不能如期迁移的责任问题，双方约定了包括逾期一天支付200元的违约金至户口迁出为止和50,000元尾款作为押金，即便户口是系争房屋前三手产权人的，这样的约定对于甲的权利也有足够的保障，如果丙不能就户籍问题如约履行，甲完全可以要求其承担户口迟延迁移的违约责任，主张支付迟延迁移违约金。故本院认为，甲的不安抗辩权不能成立，原审所作判决，并无不妥，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：二审驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币5,538元，由甲负担。 本判决为终审判决。

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