二审【上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民二（民）终字第246号】

本院认为，公民行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，并根据公平原则确定各方的权利和义务。根据钱乙自认其除却银行所获贷款之外未支付任何房款以及房屋从未向其交付使用等情节考量，重审法院关于张某某和钱乙之间就系争房屋所签之买卖合同系无效的认定，具有事实和法律依据，本院予以确认和维持。

至于陈某某是否应认定为善意第三人而合法取得系争房屋之物权的问题，本院认为根据陈某某的陈述，引发其与张某某就系争房屋达成买卖合意的原因是此前陈某某丈夫给付张某某的借款无法得以清偿所致，即双方之间并非普遍、单纯意义上的通过公开交易市场所直接交易的房屋买卖上下家，而是以房抵债的民事法律关系。故在此基础上，作为债权人变更为买房人的过程中，在不具备专业中介机构协助、监督的条件下，其比照一般购房人更应具备较为严格的审慎注意之义务，以防止交易中可能引发的风险和法律障碍。尽管陈某某自称在合同磋商、支付房款、查看房屋等环节均由实际产权人张某某参与和陪同，然陈某某表示张某某于2010年春节前失踪，依照一般生活惯例，陈某某夫妇应对此引起警惕和重视，但其仍在张某某下落不明的情况下签订买卖合同并申请过户，有违一般常理；同时，当陈某某自行至系争房屋查看发现有租客以及毛某某出现并披露身份后，陈某某更应清楚系争房屋的买卖可能存在重大瑕疵，但其仍坚持继续房屋交易以及房地产权证的办理。

综上，陈某某无法认定为法律意义上的善意第三人。根据法律规定，合同无效后，各方当事人因无效合同所取得的财产应各自返还，恢复至合同没有订立前的状态。即作为原权利人的张某某，应将其所收取的款项如数返还，在此前提下，陈某某应将房地产权利一并返还给张某某。在本案中，张某某出具两份收条，总共收取77万元款项，其中279,450.63元已实际用于归还银行贷款之余额并注销银行的抵押权登记，该笔款项确属客观发生，应予以返还；至于其余款项，因缺乏有效转账凭证，且张某某未到庭参加诉讼而难以认定其真实性，同时即便确由张某某出具，也系张某某与钱乙、张某某与陈某某之间的债权债务纠纷，应由相关权利人另行主张，本案不做处理。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币10,680元，由上诉人陈某某负担。 本判决为终审判决。

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