(3) 争议观点
一、缔约过失责任中的信赖利益与违约责任中的可得利益的关系。有人认为二者不同，前者仅包括缔约过程中所付出的费用，后者则包括如履行合同可获得的利益；有人认为二者没有太大区别，尤其在房屋差价赔偿问题上二者一致；有人认为二者法律关系与请求权基础不同，但在个案处理上可能出现相同的赔偿范围。
二、存在约定违约赔偿计算标准情况下的赔偿计算方法。有人认为，应当严格按照合同约定的计算方法进行计算；有人认为，如果该约定实际上是违约金，则适用违约金酌情增减规则；有人认为如果该约定计算出的数额不足以抵偿实际损失时，当事人还可以主张损失赔偿。

2.二手商品房交易中损害赔偿若干法律问题
根据合同严守原则，在二手房交易过程中，只要房屋买卖合同是双方的真实意思表示，任何一方都不得拒绝履行。房屋价格变动属于商业风险，即使房屋价格上涨过猛，也不能认为是情势变更的情形，卖房人不能以此为由拒绝履行合同，善意的买房人向卖房人主张因其违约行为或者恶意的缔约过失行为造成的经济损失的，人民法院坚决支持。关于损害赔偿发生的情形，在实践中有两大类，一是违约责任中的损害赔偿，二是缔约过失责任中的损害赔偿。二者有所区别。在司法实践中区别主要体现在利益赔偿范围上。违约责任通常要求赔偿期待利益的损失，包括实际损失与可得利益损失，并以可预见性规则为限制，目的在于合同违约行为受害方达到合同如履行一样的状态。缔约过失责任中，当事人只能根据信赖利益的损失要求赔偿，旨在使受害方因信赖合同履行所支付的费用得到补偿。二者相比，在实践中违约损害赔偿的情形较多，问题也较为复杂。在司法实践中有以下一些问题需要阐明。
(1)损害赔偿范围与计算
违约损失计算的关键在于守约方的可得利益损失的问题。《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋买卖合同中，因一方违约，造成另一方订立合同的目的落空，另一方期待的合同利益无法实现。房屋买卖与其他买卖合同不同的一个特点在于，守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此，守约方主张可得利益损失的，应予支持。否则，不利于保护守约方的合法利益，维护诚实信用的交易道德，并将引发道德风险。
(2) 房屋差价损失的计算
在房价上涨情况下，如果卖方违约导致合同不能履行或者由于卖房的缔约导致合同无效，均会使买方不可能再以同样的价格购买到同等地段同等面积的住房。由于房价上涨和由于卖房人违约导致合同解除时的房屋价值与签订房屋买卖合同时的房屋价格之间存在的差额，俗称为房屋差价，属于卖房人违约使买房人遭受的经济损失。这种经济损失是违约行为造成的实际损失，应当由卖房人进行赔偿。房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：如双方对房屋差价有约定或事后达成一致的，应尊重当事人的意思自治，从约定。双方不能协商确定的：原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。上述方法中，专业机构评估是认可损失的最为客观的方法，本案中即为如此。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。另外，房屋差价适用范围不仅包括违约责任，也同时适用于缔约过失责任。如合同被撤销或宣告无效，无过错的买方丧失在房价较低时成交的机会，无过错的卖房丧失在房价较高时成交的机会的，因此房屋差价也应支持。

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