北京市第二中级人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张淑芬与覃东签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张淑芬、覃东与链家公司签订的《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。覃东在与张淑芬签订房屋买卖合同前，已与他人就涉案房屋签订买卖合同并办理了网签手续。根据《补充协议》的约定，覃东将房屋出售给第三方的行为已构成根本违约，对此覃东应承担违约责任并应赔偿张淑芬的损失。因双方之间的买卖合同已无法履行，张淑芬要求解除《北京市存量房屋买卖合同》，依据充分，原审法院对此予以准许，于法有据，本院予以维持。因《北京市存量房屋买卖合同》被解除，且张淑芬、覃东、链家公司均同意解除所签订的《补充协议》，故原审法院对张淑芬要求解除《补充协议》的诉讼请求予以支持，亦正确，本院予以维持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除后，张淑芬要求覃东返还定金5万元并赔偿居间服务费2. 7万元的诉讼请求，具有合同依据，原审法院予以支持，符合合同约定及法律规定，本院予以维持。关于张淑芬主张的损失赔偿问题，因覃东的根本违约行为造成张淑芬无法购买涉案房屋并造成实际损失，故覃东理应对张淑芬予以赔偿。对此，张淑芬按估价结果要求覃东赔偿房屋差价损失244625元，原审法院予以支持，并无不妥之处，本院予以维持。关于覃东辩称张淑芬未办理资金托管手续，未给付剩余购房款已构成违约的主张，根据合同约定，张淑芬应将扣除定金外的剩余房款一次性全额以资金托管的方式支付给覃东，但张淑芬、覃东、链家公司及托管银行在付款期限届满之前未签订资金监管协议。依据法律规定，合同的签订应当以当事人自愿为基础，目前尚无证据证明资金监管协议未签订系张淑芬的行为造成，故覃东以此主张张淑芬构成违约，缺乏事实依据，原审法院未予采信，并无不当，本院予以确认。覃东的其他抗辩意见，均缺乏事实和法律依据，不宜采信。关于覃东反诉要求确认其与张淑芬签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2013年12月10日解除的反诉请求，因罩东的行为已构成违约，且无证据证明张淑芬存在违约情形，故覃东无合同解除权，其要求解除合同，于法无据，故原审法院依法驳回其反诉请求，适用法律正确，本院亦予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

1.二手商品房交易中损害赔偿现象、原因及观点争议
(1)现象
损害赔偿是一个在二手商品房买卖纠纷中常见的问题，一般发生在合同履行中的违约产生的赔偿责任与合同被撤销或被宣告无效后产生的缔约过失责任。这一问题与二手商品房交易中的其他问题交织并存，在一房多卖、连环买卖、阴阳合同、共有房屋、无证售房、中介问题、承租人优先购买权等问题中者有可能出现损害赔偿的问题。二手商品房交易中损害赔偿诸问题中，由于近年来房价波动较大，房屋差价损失就成为司法实践中的一个焦点问题。
(2) 原因
从原因上分析，损害赔偿发生的原因即房屋买卖合同违约与归于无效的原因，
主要包括：首先，经济利益不当驱使。这是引发纠纷的根本原因。有人说，天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。不论是恶意违约，或是一房数卖，还是阴阳合同，都是为获取高额非法利益动机的驱使使然。当房价暴涨，卖房人宁可承担违约责任也不愿履行合同。由于房价波动，刺激投机者放弃诚信，为获取不当利益不择手段，引发大量纠纷。其次，中介机构管理失位。大多数的二手房交易都是经中介居间促成，中介机构参与交易整个过程。在此过程中，由于监管不力，中介机构工作人员违规违法操作频发，导致阴阳合同、双方意思表示送达不畅等问题。再次，供求关系长期失衡。北京城市房屋与土地属稀缺资源，较长时间来看，房地产市场处于供不应求的状态，卖方在供求关系中的优势较为明显，导致卖方违约现象较多。且近一年来受房价较大波动影响，供求关系在短期内剧烈震荡，难以平衡，易导致买卖双方交易基础失衡，诱发随行就市之失信谋利行为。最后，诚信意识严重缺失。一些买卖合同严格履行意识淡薄。房屋买卖合同签订后，经常出现双方当事人不按合同约定的义务严格履行的情况。一些情况下，双方均存在程度不同的违约行为。而不愿履行合同的一方当事又常常以认为对方存在违约行为为由要求解除合同。

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