法官后语

本案处理的关键是物权瑕疵是否影响就该房屋处分所签合同的效力问题。无权处分行为人签订合同处分标的物的行为属处分行为，该行为自双方合同签订即完成，该处分行为与无权处分人依据该合同协助买受人实现物权变更的负担行为是两个不同的行为。对物的处分行为，不以处分人对标的物享有处分权为条件，无论负担行为能否实现，都不影响处分行为的效力，无权处分人订立的合同有效，如负担行为无法履行，买受人的利益可以通过违约赔偿等方式获得救济。本案中，俞颖和于雷于2014年5月3日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时，于雷不享有涉案房屋的处分权，但其与俞颖签订的合同作为处分行为的结果是有效的，该合同的有效不以其后来取得涉案房屋所有权为条件。即使于雷未在合同约定的办理权属转移登记的90个工作曰内取得涉案房屋的产权，其与俞颖签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》依然有效。2014年5月21曰，于雷即取得了涉案房屋的产权，其具备了按照合同约定实现将涉案房屋转移至俞颖名下负担行为的条件。因此，本案中俞颖和于雷签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是有效的。合同标的可能是合同履行的问题，不管其是否可能都不影响合同的效力。合同设定的是债权，该债权的实现对物权变动的影响只是一种可能性，而不是必然的。债权具有非排他性、平等性、不能对抗第三人，上述特征决定了设定债权的行为与标的可能不存在直接关系。当事人以同一标的先后与他人签订多个协议，这些协议之间的效力均不受影响。一物二卖是合同自由和市场竞争的结果，买卖合同的成立只设定债权，债权的平等性、相对性决定了债权设定行为效力的独立性。本案中，俞颖在与于雷签订了《房屋买卖合同》履行期间，与案外人又签订了一份《房屋买卖合同》，这两份合同的标的物是相同的，但两份合同的效力均不受同一标的物存在两份买卖合同的影响。后一个合同的成立并不影响俞颖和于雷之间合同的效力，那么后一个合同的签订也不构成对第一个合同的违约，且截至法庭辩论终结前，涉案房屋依然登记在于雷名下，从合同履行的角度看，俞颖与于雷签订的《房屋买卖合同》仍然具有履行的可能。因此，于雷与案外人签订合同的行为不构成对俞颖与于雷签订的《房屋买卖合同》的根本违约。

律师通俗解读

关于房屋买卖的核心本质是，一方给钱一方给房，买方的最主要义务是支付房屋价款，卖方的最主要义务是交付房屋，双方签订合同后，买方需排除万难交钱，卖方要排除万难交房，哪一方做不到，哪一方就违约。本案中，原告败诉，没有争取到违约金的原因有两点：“起诉前分析不透”“收集证据不足”。
起诉前，应当准确分析出，卖方虽然和第三人签订了买卖合同，但是并没有将房屋的产权登记到其他人名下，要知道，房屋是登记主义，只要一天登记在卖方名下，都无法证明卖方对你违约，或许卖方会对其他人违约呢。
其次，本案的法官以在判决书明确，“截止法庭辩论终结前涉案房屋仍登记在于雷名下，且俞颖亦未提交证据证明于雷向案外人林桂芝交付了涉案房屋”，即使卖方没有将产权登记到其他人名下，但是如果卖方将房屋钥匙给了其他人，让其他人入住，这样卖方就有可能构成违约了，买方的胜诉率会大大提高。
综上，发生纠纷，应当找律师详细分析案情，做好庭前的证据收集工作再起诉，才能保证胜诉率。

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