【律师通俗解读】

一、买房之前，作为买方，应当到房管局进行查册，核实清楚房屋的现状，是否有被抵押或查封等影响过户的情况，查册既可以让业主配合查，也可以买方或聘请第三方律师核实。如果买方未核实清楚房屋现状就签订合同，将来一旦无法过户，就要承担相应的过失责任，通俗的说，就是要业主赔钱的时候，要求得赔偿款会大大减少。

二、如果因卖方诱导或其他原因导致买了被抵押的房屋，合同有效吗？

一般来说，已设抵押登记房屋的房屋买卖合同，只要买卖双方没有侵犯任何第三人或集体或国家的利益，合同都是有效的，买方只要按合同约定支付房价，业主就负有将房屋产权变更登记到买方的名下。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

三、业主称房屋被抵押，以抵押房不允许买卖为由违约不过户，法院能支持过户吗？有条件吗？

根据我国物权法第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

因此，设有抵押权房屋的转让是有条件的。抵押物实现转让的前提条件是：

抵押权人同意转让，但转让后抵押人转让抵押财产的价款要么向抵押权人清偿，要么提存，但其自己却不能利用，除非抵押财产转让的价金高于所担保的债权额；

在抵押权人不同意的情况下，抵押物实现转让的前提条件是：受让人代位清偿债务。即买方主动先向抵押权人支付业主所欠金额，将房产过户至买方名下，而后向业主进行追偿。

买方不主动先行支付欠款的，法院一般不支持过户，此时建议买方购房后，尽早装修入住，争取与抵押权人的谈判筹码。

附相关案例

【案件基本信息】

1. 裁判书字号

北京市第三中级人民法院（2014)三中民终字第04328号民事裁定书

2. 案由：房屋买卖合同纠纷

注：本文系转载，仅供普法学习。