从一则最高院案例看房屋抵押权与租金质权的冲突

当同一不动产上已设立房屋抵押权后，又以其租金收益设立应收账款质押，此时若抵押权人要求实现抵押权，该抵押权效力是否及于租金收益？

案例：

中国民生银行股份有限公司深圳分行与深圳市九策投资有限公司、天津市九策高科技产业园有限公司等金融借款合同纠纷二审民事判决书
法院：最高人民法院
案号：（2016）最高法民终543号
裁判意见节选：
物权法第一百九十七条第一款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。”租金属于法定孳息的范畴，故判断另案抵押权的效力是否及于案涉租金，亦当依据物权法的该款规定进行。…..本案应收账款质权设立之时，抵押财产即案涉九处房产已被江苏高院另案查封，但尚未通知法定孳息即案涉租金的清偿义务人天津远东百货。……
对此，一方面，从抵押权效力及于孳息的立法目的看，当债务人不履行到期债务或者发生约定的实现抵押权之情形，因抵押权人行使抵押权致使抵押财产被法院扣押，就意味着抵押权进入实现程序，此时剥夺抵押人收取孳息的权利有利于抵押权的实现，这应是物权法第一百九十七条第一款规定抵押权效力自扣押之日起及于孳息的立法目的之所在，抵押权人是否通知法定孳息的清偿义务人，并不影响该立法目的实现。
另一方面，从法律规定的通知之目的看，法定孳息系由抵押关系当事人之外的第三人负责清偿。物权法第一百九十七条规定的对法定孳息清偿义务人的通知与合同法第八十条规定的债权让与时对债务人的通知，均具有防止发生债务人为错误给付之目的。抵押财产被法院扣押后，即使抵押权人怠于通知，抵押权效力已经及于孳息，但清偿义务人因不知抵押财产被扣押的情况而将法定孳息支付给抵押人的，仍产生清偿的效力。
由此可见，物权法第一百九十七条规定的对法定孳息清偿义务人的通知，并非抵押权效力及于法定孳息的生效要件，而系对抗要件。因此，虽然江苏高院于2013年8月12日才通知天津远东百货暂停支付租赁合同项下租金，但应认定国联公司的抵押权效力自2012年4月18日江苏高院查封之日起已及于案涉租金。因本案应收账款质权设立在后，民生银行深圳分行对案涉九处房产租金收益相对于另案抵押权人不应当优先受偿。

分析：
以上案例中，上述案例的裁判理由主要是立足于抵押权本身的性质，明确抵押权并不是直接占用支配抵押物的权利，而是对其交换价值在特定条件下实现之时进行优先受偿的权利，而并不包括其他的相关收益。因此，抵押物在设定了抵押权后，抵押人对该标的物享有的收益权并不会受到影响，此时相应的孳息应由抵押人来收取，但当抵押物进入抵押程序后，若继续允许抵押人收取孳息明显不利于保护抵押权人的利益，这也是《物权法》第197条的立法目的所在。同时案例的裁判理由中还指出抵押权人是否通知法定孳息的清偿义务人，并不影响该立法目的实现，所以通知并不能作为抵押权人对租金优先受偿的生效要件。

案例延伸
同一不动产上，存在不动产抵押权和租金质权时，何者优先受偿？主要可能会有以下几种情形：
1.租金质权的设立时间优先于不动产抵押权时，租金质权人自然有权以租金优先受偿；
2.若不动产抵押权的设立时间优先于租金质权时，则要根据时间节点进行分析：
（1）在抵押权人采取实现抵押权的司法措施前，抵押权的法律效力不及于抵押物的租金。
按照《物权法》第195条规定抵押权人实现抵押权的相关方式以及抵押权本身的性质来看，抵押权人享有的优先受偿权应仅限于抵押物转移所产生的交换价值，并不包含相关的使用收益，故原则上抵押人在占有、使用抵押物期间出租所得租金，并不属于抵押权所及的范围，而应归抵押人所有。故在不动产抵押后，抵押人仍可以将不动产租金进行质押，此时质押的标的物系租金。在抵押权实现之前，租金质权人有权收取该租金。同一房屋之上的抵押权与租金质权并不会存在冲突。
（2）抵押权人在实现抵押权时，自抵押物被扣押之日起，有权收取抵押物出租所获的租金。
根据《物权法》第197条的规定，抵押权人因实现抵押权而诉请法院查封扣押抵押物之时，抵押财产进入实现程序，自此时起，抵押权人有权收取抵押财产所生孳息，租金同样也在其中。因此，自抵押权人对抵押物采取司法查封措施之日起，抵押权的效力及于租金，抵押权人取得租金优先受偿权。

注：本文系转载，仅供普法学习。