近年来，佛山房屋买卖市场热度不减，二手房房价飙升，其交易市场热度高企，二手房买卖具有受政策影响性强、产权交易易出现风险等特点。一些出卖人为了争取最大限度的经济利益，不惜反悔毁约，宁愿承担双倍定金责任也不愿意依约继续出售房屋，导致二手房房屋买卖合同纠纷案件数大幅增长。
这类案件在审判实践中存在不少争议及新情况，在如何惩戒违约方的违约行为以及保护守约方的合法权益问题上备受社会关注。针对出现的新情况新特点，我院对近两年审理的二手房房屋买卖合同纠纷案件进行了收集、梳理、归纳，总结出案件受理情况、案件增长原因、案件类型、法院现有的主要裁判形式以及减少此类纠纷的对策和建议，形成二手房屋买卖合同纠纷案件审判调研报告。

审理情况

2015年至2017年6月30日，我院共计受理二手房房屋买卖合同纠纷案件819件，结案569件（判决344件，撤诉122件，调解99件，移送其他法院4件），其中2015年、2016年、2017年前6个月，分别受理该类案件数为220件、241件、358件。三年间，顺德法院受理的房屋买卖合同纠纷的案件数量一直在高位运行，呈现三连升态势。特别是近一年半，此类案件更是呈现爆炸式增长。2016年上半年，我院共受理该类案件78件，2016年下半年就达163件，而2017年上半年却高达358件，比2016年全年增加117件，远远超越2016年全年受理案件数，剧增48.5%；与2016年同期相比，案件数增加了280件，增幅高达359%。

案件迅速增长原因

1、房价上涨过快带来的违约利益诱惑
 自从2016年10月佛山市实施局部地区限购政策以后，由于当时新房限购，而二手房不限购，导致佛山地区的二手房迎来了前所未有的春天。仅2017年上半年，佛山全市二手房成交58767套，成交面积约661.55万㎡，二手房成交量与新房成交量持平。大部分涉案房屋的市场价在签约前后的短短3-6个月之间已经上涨了20%-50%，在巨大的经济利益面前，部分二手房的卖家会选择违约而追逐更高的利益。
2、不规范的合同隐藏悔约风险
在我院受理的该类案件中，当事人提交的二手房买卖合同格式各样，有双方合同（买方与卖方），也有三方合同（买卖双方加中介）。合同内容也不尽规范，很多合同条款约定较为笼统，甚至缺少对于合同履行重要时间节点，例如付款时间、过户时间等的必要约定。当约定不明甚至没有约定的时候，合同当事人的违约成本显著降低，巨大的金钱诱惑，催生了大量违背诚实信用原则的二手房买卖合同纠纷。另一方面，大部分房屋买卖合同（包括住建局的商品房买卖合同范本），都是基于房价相对稳定的背景下设定的，对于违约的惩罚，大部分是双倍返还定金或者是按照合同总价款的10%-20%承担违约金，根本起不到违约惩罚或补偿的作用。
3、买卖双方缺乏法律常识和风险防范意识
当事人在购买二手房的时候，尤其是在签订约束双方权利义务的房屋买卖合同时，往往只注意了其中关于价格、支付方式等合同条款，而对于如何适用合同违约条款保护自身权益却很少了解。甚至有一些购房者在购买房屋的时候根本没有核实该房屋是否产权清晰可以办理过户手续，也没有核实出卖人是否为房屋权属人，更没有核实房屋是否存在抵押、查封等情况。
4、不良房产居间中介的副作用
房产居间中介在二手房买卖交易过程中有着举足轻重的作用，房产居间中介对房屋交易流程的熟悉程度、向交易双方转达信息的准确程度以及纠纷发生后的居间调处能力等，都对二手房买卖交易的影响巨大。然而，在我院受理的此类纠纷中，常常出现因中介对二手房交易流程不了解，或违规操作导致纠纷产生的情况。例如看到房价上涨，其他中介便教唆尚未办理房屋过户手续的卖方恶意违约或一房数卖；或明知房屋为夫妻共同财产，居间中介却未通知夫妻双方共同到场签约，导致合同效力存在缺陷；或为帮买方申请银行贷款，居间中介教唆买卖双方伪造交易流水或付款凭证骗取银行贷款，而这些“假证据”最终又影响了房屋的真实过户买卖。

注：本文系转载，仅供普法学习。