小区部分业主就小区共有部分质量问题依据买卖合同关系向开发商主张违约责任，主体是否适格；超出质保期后的外墙脱落能否认定为质量问题。

【律师通俗解读】

小区业主入住多年，部分业主就小区共用部分即楼宇外墙质量提出质疑，如果业主以商品房销售合同纠纷为由将开发商诉至法院的话，会被认为业主仅为小区部分业主并非多数业主，不能够就共有权提出主张甚至赔偿要求，因此法院也会认定原告存在主体资格瑕疵。
其次，房屋的保修期一旦过了，业主没有证据证明房屋受损情况是在保修期内的，法院会认定业主的主张缺乏事实和法律依据，且对于质量问题也未提供充分证据加以证明。
因此，建议小区业主在收楼后发生房屋受损等问题，应当及时保留证据，及时告知开发商并维权。

附相关案例
【案件基本信息】

1. 裁判书字号

北京市第一中级人民法院（2014) —中民终字第8262号民事判决书

2. 案由：房屋买卖合同纠纷

【基本案情】

原告朱民等25人均系海淀区某住宅楼业主。原告主张小区住宅楼外墙砖因存在质量问题，大面积脱落。要求小区开发商依据房屋买卖合同承担违约责任，负责修复。25名原告中，除朱民外的24名原告系通过与长廓房地产公司签订《北京市商品房预售合同》的方式取得的相应专有物业所有权。朱民系通过与他人建立二手房买卖关系，取得的相应专有物业所有权。中建第二工程局系水岸名居小区住宅楼的建设施工单位。涉案小区交付竣工曰期为2006年4月，其中对于小区房屋建筑工程的质量保修期双方约定其中的装修工程为2年，从工程竣工验收合格之曰起计算。诉讼中，原告方主张小区住宅楼外墙砖2007年开始出现脱落，但最早涉及墙砖的工程维修单或相关单据系2008年11月19曰物业公司出具的《工程维修派工单》。长廓房地产公司向法院提交小区住宅楼竣工验收备案文件以证明工程质量。

经原告方申请，法院委托第三方对涉诉住宅楼的外墙砖施工质量进行鉴定。鉴定意见为：“涉案住宅楼抹灰找平层起砂和粉化导致外墙饰面砖空鼓、脱落，不符合上述规范的规定”。

注：本文系转载，仅供普法学习。