业主拖欠他人欠款，债权人要求拍卖房屋，业主能不能通过和第三人签订租赁合同来逃避卖房呢？从而保住自己的房子并继续使用呢？

律师通俗解读

        我国《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。

        另，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。即抵押不破租赁。

        因此，业主确实可以通过签订租赁合同来逃避卖房，但是条件是：

        1、租赁关系是真实的。

        2、租赁关系是在买卖发生之前。

        3、如有抵押，租赁关系须发生在抵押之前。

        因此，作为房子业主如想进行借贷，又想规避卖房风险，建议借贷前进行签订租赁合同，后每月由第三人按时支付租金。当然，律师虽支招，也不建议业主以此侵害债权人的合法权益。

附相关案例（可跳读）
【案件基本信息】

1. 裁判书字号

浙江省杭州市中级人民法院（2013)浙杭民终字第1145号民事判决书

2. 案由：房屋买卖合同纠纷

【基本案情】

       王选荣、胡月凤原系杭州市滨江区某小区1幢1单元1602室房屋所有权人。2012年5月15日，该房产进行抵押登记，抵押权人为王宝昌。同日，王选荣、胡月凤通过公证委托王宝昌办理与上述房屋转让有关事宜（包括签订房屋转让合同、交付房屋、领取所有售房款等）。2012年7月初，梅玺、吴丹通过抗州卓家房产咨询有限公司的中介，于2012年7月31日与王选荣、胡月凤的委托代理人王宝昌就涉案房屋签订房屋转让合同，合同落款处甲方（出卖方）由王宝昌签署“王选荣(王宝昌代）胡月凤（王宝昌代）’’并在甲方代理人处签名。合同签订后，2012年7月26日、8月1日梅玺支付全部购房款，涉案房屋的所有权证、国有土地使用证、契证于2012年8月2日全部办理完成，登记房屋所有权人为梅玺、吴丹。2012年3月，王选荣通过他人介绍向刘伟借款，刘伟提出王选荣、胡月凤将涉案房屋长期出租给刘伟，双方签订房屋租赁合同。后双方于2012年5月18日修改租赁合同，合同约定该房屋租赁期20年，租赁期限自2012年5月18日开始，房屋租金20年内不变，租赁期限内租金总计40万元。2012年6月，刘伟在得知王选荣将房屋抵押给王宝昌后，双方又对2012年5月18日签订的租赁合同进行了修改，主要内容未变，将租赁期限改为自2012年3月18日至2032年3月17日止。刘伟于2012年3月19日、3月28日、3月29日、4月1日分别通过工商银行向王选荣汇款20万元、5万元、5万元、10万元。后因梅玺、吴丹购买涉案房屋并办理了产权过户手续，而刘伟主张履行租赁合同，发生纠纷。梅玺、吴丹诉至杭州市滨江区人民法院，请求确认与王选荣、胡月凤签订的房屋转让合同有效，王选荣、胡月凤立即交付房屋并支付延迟交房违约金38万元；刘伟腾退房屋。

        一审审理期间，第三人刘伟亦提出诉讼请求，要求确认王选荣、胡月凤与其签订的房屋租赁合同有效。

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